나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64479 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 727-1 일산쌍용플래티넘오피스텔 6층621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '일산동부경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제6층 제621호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 '오피스텔'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, '업무시설,근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도 로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구) }및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다 세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64479 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 727-1 일산쌍용플래티넘오피스텔 6층621호

용도: 오피스텔

감정가: 137,000,000원

건축년도: 2004년

면적:

토지: 7.30㎡ (약 2.21평)

건물: 39.93㎡ (약 12.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '일산동부경찰서' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 대상 물건 북동측으로 노폭 약 40m의 포장도로, 남서측으로는 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 을3 (한국자산관리공사 근저당, 2016-12-16)

경매 신청 채권자: 한국자산관리공사 (갑7, 임의경매)

기타 권리:

소유권이전 (갑5, 2016-12-16)

가압류 (갑6, 경기신용보증재단, 2025-02-07) - 말소

강제경매 (갑8, 신용보증기금, 2025-12-09) - 말소

압류 (갑9, 고양시, 2025-12-16) - 말소

집합건물 등기부 요약상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 채권액 (등기부상): 127,516,670원

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되는 권리만 존재하며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 임

보증금: 27,000,000원

차임: 570,000원

전입일자(사업자등록일): 2025-06-13

확정일자: 2024-05-09

배당신고일자: 2025-12-17

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건지 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 풍부한 상업지역입니다.

일산동부경찰서 인근에 위치하여 상대적으로 안전한 지역으로 판단됩니다.

다양한 상업 시설이 밀집해 있어 임대 수요 및 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 활동에 편리합니다.

교통시설: 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성도 양호한 편입니다.

문화/여가시설: 인근에 공원 및 문화 시설 접근성이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 사건 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 대상 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접해있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한이 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

건물 상태: 건물 자체의 노후화 정도나 내부 마감재(내벽 등)에 대한 상세 정보가 부족하여, 취득 후 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 향후 지역 개발 계획 등에 따라 주변 환경이 변화될 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 중복사건으로 인한 변수, 다양한 도시계획상 제한사항 존재, 그리고 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 일산동부경찰서 인근의 상업 및 주거 복합 지역으로, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요가 거의 없을 것으로 예상됩니다.

지역 개발 잠재력: 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

동일 면적(39.93㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 4일 15층에서 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 6층으로, 해당 거래 사례 대비 층수 차이가 존재하므로 이 점을 감안하여 시세 판단이 필요합니다.

면적 42.68㎡(10층)는 127,000,000원, 면적 34.38㎡(8층)는 90,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 현재 시장 가치는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 137,000,000원은 최근 실거래가 최고가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

총 채권액은 약 127,516,670원입니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

감정가(137,000,000원)와 가장 유사한 면적의 최근 실거래가(130,000,000원, 15층)를 기준으로 하되, 본 물건의 6층이라는 점을 감안하여 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 총 채권액(약 127,516,670원)을 상회하는 금액으로 입찰하여 낙찰받는 것이 안정적인 투자가 될 수 있습니다.

종합적인 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 입찰가는 약 125,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 판단됩니다.

이에 본 보고서에서는 128,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다. 이 금액은 최근 실거래가 범위 내에서 합리적인 수준이며, 감정가 대비 경쟁력을 갖추고 있어 낙찰 가능성을 높이고, 향후 명도 후 안정적인 수익 확보에 기여할 것으로 기대됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.