나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64461 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층319호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 '고양송산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

벽식구조 철근콘크리트지붕슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제319호로서, 외벽 : 돌 붙임 마감 등. 창호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)는 공부상 원룸형도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 22미터 내외, 남동측으로 폭 약 24미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립 ,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층 319호에 대한 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 고양지원 2025타경64461 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층 319호

* 건물명: 네이처

* 용도: 연립주택 (공부상 원룸형 도시형생활주택)

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

* 건물면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 '고양송산중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다. 북동측으로는 폭 약 22미터, 남동측으로는 폭 약 24미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

3. 건물 정보

본건은 벽식구조 철근콘크리트 슬라브 지붕 4층 건물 내 제3층 제319호에 해당합니다. 건물 외벽은 돌 붙임 마감 등으로 시공되었으며, 창호는 새시창호 마감입니다. 본 건은 공부상 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 건축물 정보 (사용승인일 기준): 2021년 01월 04일 (제공된 JSON 및 건축물표제부 정보 종합)

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 4층 (총 4개 층)

* 전유부 면적: 26.02㎡

4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 20일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정 등기(갑6)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차인 김대석: 보증금 185,000,000원, 전입일자 2022년 05월 11일, 확정일자 2022년 04월 22일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부 요약상 '주택임차권(을1)'으로 등기되어 있습니다.

* 주의사항: 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 185,000,000원, 전입일 2022. 5. 11., 확정일자 2022. 4. 22.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.'이라고 명시되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (경매 절차상 보증금 전액 변제될 것으로 예상되나, 상기 주의사항에 따라 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.)

* 말소되는 권리:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 갑4(소유권이전3번신탁등기말소), 갑5(소유권이전-매매), 갑6(강제경매) 등기 등은 말소기준권리보다 선순위 또는 말소기준권리가 되어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. (단, 주택임차권은 대항력 유무에 따라 인수될 수 있습니다.)

5. 상권분석

본건이 소재한 가좌동 일대는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* '네이처' 건물 (동일 주소: 가좌동 158-2), 2021년 건축, 31.27㎡ (약 9.46평) 면적이 2026년 01월 08일 12,900만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 1,363만원, 제곱미터당 약 412.5만원으로 환산할 수 있습니다.

* 본건은 동일 건물 '네이처'에 속하며, 전용면적 26.02㎡ (약 7.87평)입니다. 이를 기준으로 환산 시, 현 시세는 약 10,700만원 수준으로 추정됩니다.

* 비교 대상인 '퍼스트캐슬2동'(2023년 건축, 59.39㎡)과 '차우빌2동'(2016년 건축, 66.96㎡)의 매매 사례도 있으나, 건축 연도 및 면적 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 지역 내 유사 주거 형태의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 교육 시설: 고양송산중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 진행된 주변 정보 검색 결과, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 지속적인 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 본건에는 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 경매 낙찰 후 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)'으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득하려는 경우 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 관련 법률에 따라 가축사육이 일부 제한되는 구역으로 지정되어 있습니다. (주거용 물건에 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 1억 8,500만원으로 책정되었으나, 유사 면적의 동일 건물 매매 사례를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 1억 770만원 수준으로 파악됩니다. 가장 큰 특징은 1억 8,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 상황에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수할 가능성이 있으므로 철저한 권리분석과 사전 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 동일 건물 '네이처'의 실거래 사례가 존재하여 시세 파악 및 가치 산정에 용이합니다.

* 전용면적 26.02㎡(약 7.87평)의 소형 평형으로, 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익형 투자 상품으로 고려해볼 수 있습니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이나, 동일 건물('네이처', 158-2)의 최근 거래 사례(31.27㎡, 12,900만원)를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 107,000,000원 수준입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 185,000,000원)의 존재로 인해, 낙찰 후 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 인수할 위험이 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 현재로서는 인수 보증금이 없는 것으로 간주하나, 배당 상황에 따라 변동될 수 있는 점을 반드시 유의해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 시세 수준을 고려하되, 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추정 시세: 약 107,000,000원

* 감정가: 185,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

본 입찰가 범위는 인수 보증금이 없는 것을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 배당 종기일 확인, 임차인과의 협의 가능성, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보증금 185,000,000원을 전액 인수해야 할 경우, 실질적인 취득 비용은 예상 입찰가보다 훨씬 높아지므로 추가적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.