나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64488 [1] 경기도 파주시 적성면 구읍리 583-6 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 적성면 마지리 소재 「적성면행정복지센터」 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 건물 제지층 제1호 임 외벽 : 몰탈위 수성페인트 마감 등 내벽 : 폐문부재로 인하여 미확인 창호 : 새시 창호 등

이용상태

등기사항전부증명서 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북서측으로 노폭 약 6m 내외 타인소유의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역((수도법 시행령 제14조의3제1호))<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

대상물건 구분건물로서 건축물대장은 집합건축물대장이 아닌 일반건축물대장으로 등재되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

이 사건 건물은 등기사항전부증명서상 구분건물로서 다세대주택으로 등기되어 있으나, 건축물대장에는 일반건축물대장으로 등재 되어 있음. 감정평가는 구분건물, 다세대주택으로 감정평가 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64488 (1)

소재지: 경기도 파주시 적성면 구읍리 583-6

용도: 다세대주택 (건축물대장상 다가구주택, 일반건축물)

감정가: 55,300,000원

토지면적: 104.38㎡ (약 31.6평)

건물면적: 80.61㎡ (약 24.4평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥OOO (옥과농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 적성면 마지리 소재 「적성면행정복지센터」 북동측 근거리에 위치함.

주변 환경: 대상 물건은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지: 대상 물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도로: 대상 물건 소재 토지 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 타인 소유 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 판단되나, 이에 대한 최종적인 법적 확인이 필요함.

말소기준권리: 2021년 6월 16일 접수된 옥과농업협동조합의 근저당권 (26,400,000원).

총 채무액: 76,400,000원 (근저당 26,400,000원 + 가압류 50,000,000원).

임차인 현황:

임차인: 조형익

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2024년 11월 4일

배당신고일자: 2025년 10월 30일

대항력: 없음.

비고: 임차인은 대항력이 없어, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

2026년 2월 27일 거래된 '위드빌A동'(100.9㎡, 2021년식, 다세대)이 25,000만원에 거래됨. 이는 신축 건물로, 본 건과 비교 시 시세가 높게 형성되어 있음.

2026년 7월 16일 거래된 '동성빌라A,B동'(68.27㎡, 1996년식, 다세대)이 5,500만원에 거래됨. 이는 본 건(80.61㎡, 2001년식)과 유사한 연식 및 형태를 가지며, 거래가격을 고려할 때 본 건의 감정가와 비슷한 수준의 시세대를 형성하는 것으로 보임.

2026년 7월 2일 거래된 '타운하우스'(82.8㎡, 2010년식, 연립)가 9,000만원에 거래됨. 연식 및 종류가 다소 다르나, 주변 시세 형성 범위를 파악하는 데 참고할 수 있음.

본 물건의 면적(80.61㎡)과 건축 연도(2001년)를 고려할 때, 1996년식 68.27㎡ 다세대의 5,500만원 거래가를 기준으로 환산하면 약 6,470만원 수준으로 추정 가능함. 감정가 5,530만원은 이러한 추정치보다 다소 낮은 수준에서 책정되었음을 알 수 있음.

1.4. 생활정보

인근 편의시설: 「적성면행정복지센터」가 근거리에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

주변 기반 시설: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과의 불일치: 본 건물은 등기사항전부증명서상 구분건물(다세대주택)로 등기되어 있으나, 건축물대장에는 일반건축물(다가구주택)로 등재되어 있어 법적 소유권 관계 및 거래 시 혼란이 발생할 수 있음. 감정평가는 구분건물(다세대주택) 기준으로 이루어졌으므로, 실제 이용 및 처분에 있어 문제가 발생할 소지가 있음.

일반건축물 등재: 집합건축물대장이 아닌 일반건축물대장으로 등재되어 있어, 구분소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 향후 건물 관리 및 재건축 등에서 불리하게 작용할 수 있음.

토지이용계획: 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

혐오시설 입지 가능성: 인근 마지리 일원에 의료폐기물 소각시설 건립 계획이 추진 중이며, 이에 대한 주민들의 강한 반발이 보도되고 있음. 이러한 시설의 입지는 지역 환경 및 주민 건강에 대한 우려를 야기하며, 부동산 가치 하락 및 지역 이미지 훼손으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인임. (출처:)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 적성면의 주거 지역에 위치하며, 토지/건물 일괄 매각 대상임.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적임.

다만, 가장 큰 리스크는 등기부등본상의 구분건물(다세대주택)과 건축물대장상의 일반건축물(다가구주택) 간의 불일치 문제임. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 확인이 필요함.

또한, 인근 마지리 일원에 추진 중인 의료폐기물 소각시설 건립 계획은 지역 환경 및 주민 건강에 대한 우려를 증폭시키며, 향후 부동산 가치 및 지역 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. (출처:)

이러한 복합적인 리스크 요인들을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차보증금 없음: 임차인 조형익은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 0원이므로 명도 부담이 적음.

감정가 대비 저평가 가능성: 최근 유사한 연식의 소형 다세대주택이 5,500만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건(80.61㎡)의 감정가(5,530만원)는 시장가 대비 낮을 가능성이 있음. (단, 법적 리스크 및 혐오시설 입지 가능성 고려 필요)

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 등기부와 건축물대장상의 불일치라는 명확한 법적 리스크와 더불어, 인근에 추진 중인 의료폐기물 소각시설 건립 계획이라는 잠재적 혐오시설 리스크를 동시에 안고 있습니다. (출처:) 이러한 복합적인 리스크는 시세 반영 시 할인 요인이 되며, 낙찰 후 명도, 사용, 재산권 행사 등에서 예상치 못한 추가 비용이나 어려움을 야기할 수 있습니다.

감정가가 시장 조사 결과에 비추어 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으나, 이러한 중대한 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 매우 중요합니다.

감정가: 55,300,000원

인수 보증금: 0원

경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 본 건의 경우 이러한 복합적인 리스크를 충분히 인지한 상태에서 감정가 이하 또는 감정가 수준인 45,000,000원 ~ 55,300,000원 사이에서 입찰가를 신중하게 산정할 것을 권고합니다. 특히, 5,000만원 이하의 입찰은 법적 리스크 및 지역 리스크를 고려한 합리적인 범위로 판단될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.