나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64480 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-42 대성센트레빌 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 벽돌쌓기마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세 대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김지훈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 9.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 고양지원 2025타경64480 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-42 대성센트레빌 102동 1층101호

건물명: 대성센트레빌

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

토지지분: 48.396㎡ (약 14.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.24㎡ (약 15.80평)

건물지분: 52.24㎡ (약 15.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 200,000,000원

평가 기준일: 2025년 10월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역(복합zone)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역(송포의백송)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2022-04-14)

* 을4: 주택임차권 (임차인: 김지훈, 230,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 소유권이전 (2022-09-06)

* 을3: 근저당 (권리자: 김정화, 350,000,000원) - 말소기준권리

* 갑10: 가압류 (권리자: 농협은행, 9,559,739원) - 말소 예정

* 갑11: 가압류 (권리자: 롯데카드, 10,379,818원) - 말소 예정

* 갑12: 가압류 (권리자: 엠캐피탈, 317,155,438원) - 말소 예정

* 갑13: 가압류 (권리자: 경기신용보증재단, 18,585,456원) - 말소 예정

* 갑14: 가압류 (권리자: 신한카드, 22,095,485원) - 말소 예정

* 갑15: 가압류 (권리자: 신한카드, 7,037,687원) - 말소 예정

* 갑16: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 230,000,000원) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 김지훈 (김 )

* 보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2022-08-16

* 확정일자: 2022-07-14

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 기준)

상세 분석:

신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 7월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 물건의 임차인 김지훈은 등기부상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 상기 확약서 내용에 비추어 볼 때 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 을3 근저당(김정화, 350,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정(갑16)을 포함하여 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리(가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건 소재지는 다세대주택 밀집 지역이며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심 상업지구에 속하지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 4층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 환경 및 편의시설

본건 인근에는 "고양예술고등학교"가 위치하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 주거 지역에 적합합니다. 주변 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로서의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

임차인 김지훈의 '대항력 없음' 및 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나, 관련 서류의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 자문은 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

본건 주소지 주변의 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 고양시 전체적으로는 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설에 대한 논의 및 건설 계획이 일부 진행되고 있으며, 이는 광범위한 지역에 영향을 줄 수 있습니다. 본건의 직접적인 영향권에 해당되는지는 추가적인 현장 조사 및 인근 지역 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 대성센트레빌 다세대주택입니다. 2016년에 준공된 건물로, 전반적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임차권 등이 다수 존재하나, 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 보증금 관련하여 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 감정가는 2억원이나, 최근 실거래가 추이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 2016년 준공된 건물로 연식이 비교적 신축에 가깝습니다.

* 고양시 덕이동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 비슷한 시기(2015-2016년)에 준공된 인근 단지(덕이힐타운, 현대타운)의 1층 다세대주택 거래 사례는 1억 1천만원에서 1억 3천만원 선으로 확인되었습니다. 본건 건물의 면적(52.24㎡)은 이를 고려할 때, 현 시세 기준으로 약 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 감정가(2억원)보다는 실거래가에 기반한 보수적인 접근이 필요하며, 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여 약 1억 3천만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.