나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72587 [1] 경기도 양주시 덕계동 152-22 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI감정 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계역(지하철1호선)" 동측에 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "덕계역"이 소재하여 대중교통상황은 무난합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 토지는 완경사, 일부 급경사인 부정형의 토지로 현장조사일 현재 자연림 상태이나, 서측 일부 정지작업 공사를 수행한 흔적이 남아 있습니다. 일련번호(2),(3) 토지는 도로모양의 토지로 평탄화 정지작업이 되어 있는 상태입니다. 일련번호(4),(5) 토지는 대체로 완경사 사다리형의 토지로 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 비포장 도로모양의 일련번호(2),(3) 토지 및 덕계동 152-19 토지(임야)와 접하고 있습니다. 일련번호(2),(3) 토지는 노폭 6미터 내외의 비포장도로와 접하고 있습니다. 일련번호(4) 토지는 노폭 약 5미터의 내외의 비포장도로와 접하고 있습니다. 일련번호(5) 토지는 노폭 약 5미터의 내외의 비포장도로와 꼭지점 부분이 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(2) : 농림지역, 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(3) : 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(4) : 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72587 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 152-22

용도: 임야

감정가: 250,766,000원

토지면적: 25,787.00㎡ (약 7,803.5평)

토지지분: 25,787㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

본건 토지는 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선 "덕계역" 동측에 인접하여 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "덕계역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

일련번호(1) 토지는 비포장 도로 모양 토지와 접하고 있으며, 일련번호(2),(3) 토지는 노폭 6미터 내외의 비포장도로와 접합니다. 일련번호(4) 토지는 노폭 5미터 내외의 비포장도로와 접하며, 일련번호(5) 토지는 노폭 5미터 내외의 비포장도로와 꼭지점 부분이 접하고 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을8 근저당 (2013-10-24, 양주지역산림조합, 611,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을6 지상권 (1986-03-31, 양주지역산림조합, 인수)

본 건은 총 채권액 911,000,000원 규모의 채무가 설정되어 있습니다.

채권자 최OO이 신청한 강제경매 사건으로 진행 중입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로, 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권 분석보다는 개발 가능성 및 입지적 특성에 따른 가치 평가가 중요합니다.

1.4. 생활정보

지하철 1호선 덕계역과 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 지상권: 등기부상 을6 지상권(1986-03-31, 양주지역산림조합)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 지상권자의 말소 동의서가 제출(2026.3.16.)되었으나, 등기부상 '인수'로 명시된 점은 최종 소멸 여부를 반드시 확인해야 할 중대한 부담 요소입니다.

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 일련번호(1) 토지는 완경사 및 일부 급경사의 부정형이며, 다른 필지들도 자연림 상태이거나 일부 성토/절토 작업 흔적이 있어 개발 시 추가적인 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 농림지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재의 임야로, 지하철 1호선 덕계역 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편입니다. 주변 환경은 주택, 상가, 임야, 농지가 혼재되어 있습니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 선순위 지상권의 존재입니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 등기부상 '인수'로 기재된 점은 낙찰 후에도 권리가 존속할 가능성을 시사하므로, 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다. 토지 자체의 자연림 상태와 경사도는 개발 시 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 덕계역과의 인접성은 장기적인 개발 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

개발 잠재력: 도시 확장 및 개발 계획에 따라 임야로서의 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

경쟁률 완화 가능성: 선순위 지상권이라는 부담으로 인해 일반적인 물건 대비 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(250,766,000원)와 총 채권액(911,000,000원)을 고려해야 합니다.

특히, 인수되는 선순위 지상권의 정확한 부담 가치 평가, 제출된 말소 동의서의 효력 및 최종 확인, 공동담보 물건의 처리 현황, 주변 유사 임야의 거래 사례, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 정확한 산정이 가능합니다.

선순위 지상권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요하며, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.