나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52079 [1] 서울특별시 은평구 불광동 OOOOO OOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "연신내역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3/6호선인 "연신내역" 등 이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 연서로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(연신내역 도심 공공주택 복합지구)<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 부동산은 연신내역 도심 공공주택 복합사업 지구 내 소재하는 바 해당 사업의 일정, 토지 등 소유자의 지위 승계 가능여부 등 제반 사항을 입찰 전 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 위치 및 개요

본건은 서울특별시 은평구 불광동 319-8번지, 엘리사 6층 602호에 위치한 다세대주택입니다. 신축 연도(준공일)는 2013년경으로 파악됩니다.

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1.2. 면적 및 평가액

토지 면적은 5.07㎡(약 1.53평)이며, 건물 전용 면적은 13.82㎡(약 4.18평)입니다. 감정평가액은 151,000,000원입니다.

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1.3. 경매 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52079(1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

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2.1. 교통

본건은 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역 북동측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

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2.2. 주거 환경

주변은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대이며, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

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2.3. 주변 시설

연신내역 인근으로 상업시설, 금융기관, 병원(은평성모병원, 건양대학교병원 등), 학교(불광초, 연신중 등) 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 주변에서 특별히 인지되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리 분석

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3.1. 권리 관계 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준 권리는 2023년 11월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 이보다 선순위의 권리는 없으며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

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3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

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3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부등본 상으로는 확인되지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

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3.4. 임차인 분석

등기부상 을1구에 이동우 씨의 주택임차권(2021년 3월 24일 전입, 2023년 2월 23일 확정)이 등기되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)에서 이동우 씨의 양수인으로서, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 대항력이 없으며, 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

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4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 불광동은 연신내역을 중심으로 역세권 상업 및 주거 복합 지역으로, 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

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4.2. 개발 호재

본건은 '연신내역 도심 공공주택 복합사업 지구' 내에 위치하고 있습니다. 이 사업은 낙후된 도심 지역을 정비하여 주택 공급을 확대하는 사업으로, 향후 지역 가치 상승 및 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 해당 사업의 구체적인 일정 및 진행 상황, 소유자 지위 승계 가능성 등은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다. (참고: 2023년 10월, 2025년 5월 등 관련 사업계획 승인 및 시공사 선정 관련 뉴스가 확인되며, 2030년 착공 및 입주가 목표인 것으로 보입니다.)

5. 생활 정보

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5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 도시가스 설비, 승강기, 기본적인 급배수 및 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

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5.2. 주거 편의성

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 연신내역 역세권의 풍부한 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 거래 허가 구역

본건 소재지는 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있으므로, 거래 당사자는 관련 규정을 확인해야 합니다.

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6.2. 도심 공공주택 복합 사업 지구

현재 '연신내역 도심 공공주택 복합사업 지구'에 포함되어 있어, 향후 사업 진행에 따른 권리 관계 변화, 재건축/재개발 절차, 보상 또는 현금청산 등의 가능성이 존재합니다. 이는 투자 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로 사업 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

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6.3. 소형 면적의 한계

건물 전용 면적이 13.82㎡(약 4.18평)으로 매우 작은 편입니다. 이는 향후 매각 시 실수요자나 투자자 층이 제한될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

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* 연신내역 초역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 도심 공공주택 복합사업 지구 내 위치로, 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 임차인 대항력 및 인수되는 보증금 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

8. 종합 의견

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본건은 서울 은평구 불광동 연신내역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 역세권 프리미엄과 함께 대규모 도심 공공주택 복합사업 지구 편입으로 인한 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 임차인의 대항력 소멸 및 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 초소형 면적과 복합사업 지구의 불확실성은 신중한 접근을 요구합니다. 투자자는 사업 진행 상황을 면밀히 파악하고, 소형 주택의 수요 및 향후 개발 계획과의 연계성을 고려하여 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

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최근 실거래 사례 (2026년 5월)를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 조건의 다세대주택은 약 970만원/㎡ 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적 13.82㎡를 기준으로 시세를 적용하면 약 1억 3,400만원 수준이 됩니다. 감정가는 1억 5,100만원이며, 현재 진행 중인 도심 공공주택 복합사업의 잠재력과 소형 면적의 한계, 향후 사업 진행에 따른 불확실성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다. (인수 보증금: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.