나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52077 [1] 서울특별시 마포구 망원동 460-8 금강블루 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 망원동 소재 "망원한강공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철6호선 "망원역"이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2024-05-02)(모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52077 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52077 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 망원동 460-8 금강블루 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 432,000,000원 (43,200만원)

* 토지면적: 20.16㎡ (약 6.09평)

* 토지지분: 20.16㎡ (약 6.09평)

* 건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

* 건물지분: 29.67㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

* 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, 공동담보

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 제4층 제402호

* 건축년도: 2020년경 (사용승인일: 2020년 10월 30일)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 마포구 망원동에 위치하며, "망원한강공원" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 6호선 "망원역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계를 분석한 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2025년 2월 13일 접수된 서울특별시의 압류(38세금징수과-4177)입니다.

이보다 선순위인 권리로는 소유권보존(2020-11-06), 소유권이전(2021-04-05)이 있습니다.

강제경매 신청 채권자는 박 이며, 권리금액은 365,202,300원입니다.

주목해야 할 점은 임차인 박 이며, 보증금 365,000,000원, 차임 0원입니다.

박 은 2021년 4월 5일에 전입신고를 마쳤으며, 2021년 3월 2일에 확정일자를 받았습니다.

특히, 박 은 대항력이 있는 임차인으로 확인되었습니다.

배당신고일자는 2025년 10월 23일입니다.

경매 물건 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금액(365,000,000원)을 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 인수 금액에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 마포구 망원동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

망원역 주변으로는 젊은층을 중심으로 한 특색 있는 상권이 형성되어 있으며, 유동인구가 꾸준한 편입니다.

다세대주택의 특성상, 소규모 상가나 점포보다는 주거 환경이 상권을 지배합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 망원역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 망원 한강공원이 인근에 있어 여가 및 휴식 공간을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주거환경: 조용한 주거 지역으로, 주변에 높은 건물보다는 단독, 다세대 주택 위주로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 365,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 임차인의 배당 현황 및 실제 명도 절차에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 향후 매매 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있으며 이는 매각 이후에도 추가적인 법적 문제로 이어질 가능성을 내포합니다.

* 기타 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역(모아타운), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 건축 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마포구 망원동이라는 입지적 장점과 망원역 및 망원한강공원 접근성이 우수하다는 강점을 가지고 있습니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역(모아타운)으로 지정되어 향후 재개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

하지만, 3억 6천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담과 토지거래허가구역 지정 등은 큰 리스크 요인입니다.

감정가(4억 3천 2백만원) 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있다는 점도 고려해야 합니다.

따라서, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 토지거래허가 관련 절차 등을 철저히 검토하고, 낙찰 후 예상되는 총 인수 금액이 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마포구 망원동의 우수한 입지: 지속적인 수요가 있는 지역으로 안정적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 망원역 역세권 및 망원한강공원 인접: 주거 편의성 및 쾌적성이 뛰어납니다.

* 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 지정: 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

* (만약 임차인 문제가 원만히 해결되거나, 낙찰자가 보증금 부담을 감당할 수 있다면) 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 분석을 기반으로 산정하였습니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사 물건의 전용면적 기준 실거래가는 1㎡당 약 680만원에서 887만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 29.67㎡입니다.

이를 바탕으로 산정한 시장가치는 약 2억 1천 7백만원에서 2억 6천 3백만원 사이로 추정됩니다.

그러나 본 건은 보증금 3억 6천 5백만원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 별도로 인수하지 않고 경매 절차를 통해 배당받는 것을 전제로 할 수 있습니다.

이러한 전제를 따른다면, 낙찰자는 물건 자체의 시장 가치 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 4억 3천 2백만원은 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 시장 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 250,000,000원 (2억 5천만원)으로 제시합니다.

이 가격은 유사 물건의 상위 거래가 수준을 반영하며, 감정가의 약 58% 수준에 해당합니다.

이는 임차인 보증금이 경매 대금으로 해결된다는 가정 하에, 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 감안한 보수적인 접근입니다.

※ 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 법원 공고 및 권리 변동 사항을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.