나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52078 [1] 서울특별시 은평구 진관동 27 은평뉴타운구파발 1011동 지상1층상가104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "은빛초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 구파발역)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 철골트러스경사지붕 지상7층건내 지상1층 상가104호로서, (사용승인일: 2010.11.30) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 인테리어마감 및 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(상호: 피쉬헤어)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(33m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(47m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발 구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화 환경보존지역(자세한 사항은 서울시청 역사문화재과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(자세한 사항은 국가철도관리 공단(042-607-4307)로 문의)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임차인이 영업 중인 것으로 탐문조사 됨.

물건 비고

대지권 미등기이나, 대지권을 포함하여 감정평가 및 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경52078 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 진관동 27, 은평뉴타운구파발 1011동 지상1층상가104호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

216,000,000원

1.5. 건물 면적

27. 65㎡ (약 8.36평)

1.6. 토지 면적

31050. 10㎡ (단지 전체 면적, 약 9393.17평)

토지 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

(참고: 대지권 미등기 상태이나, 매각으로 토지권리 포함 매각됨)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

농협은행 (농OOO)

1.10. 특이사항

유동화물건, 대지권미등기, 토지거래허가구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

1.11. 주의사항

대지권 미등기 상태이나, 대지권을 포함하여 감정평가 및 매각함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 진관동에 소재한 "은빛초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 3호선 구파발역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내에 포장된 도로가 개설되어 있으며, 외곽으로는 공용 도로와 잘 연결되어 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3. 근저당권 (농협은행, 2011.01.03. 접수, 120,000,000원)

본 경매 물건의 말소기준권리는 을3 근저당권으로, 경매 절차에 따라 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 명시된 부분이 없어 일반적으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 권리관계는 변동될 수 있으므로 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장경은

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2012-07-13

* 확정일자: 2025-11-28

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 배당을 통해 전액 변제되거나 인수되지 않는 조건으로 매각되는 것으로 해석됩니다. 임차인의 실제 거주 또는 영업 상태 및 명도 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

본 건은 집합건물로, 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 다수의 근저당 및 가압류 채권이 등기되었으나, 말소기준권리(을3 근저당)보다 후순위인 가압류(삼성카드, KB국민카드, 농협은행) 및 본건 경매개시결정(농협은행)은 모두 말소될 예정입니다. 전체 등기부채권 총액은 191,981,540원입니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 이용상태

본 건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "은평뉴타운 구파발" 1011동 1층 104호에 위치한 근린생활시설로, 현재 "피쉬헤어"라는 상호로 영업 중인 것으로 확인됩니다.

4.2. 주변 근린생활시설 현황

본 물건이 위치한 은평뉴타운 지역은 대규모 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 다양한 근린생활시설들이 밀집해 있습니다. 상가 104호는 1층에 위치하여 접근성이 좋으며, 주변 상권은 주민 편의시설 및 상업시설이 잘 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 학교: 은빛초등학교, 은평뉴타운도서관, 진관중학교, 하나고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 3호선 구파발역을 통해 서울 시내로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 상업시설: 롯데몰 은평점 등 대형 쇼핑몰이 인근에 있어 쇼핑 및 여가 활동이 편리합니다. 또한 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 공원: 진관근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2010년 11월 30일 사용승인되었습니다. 7층 건물이며, 본 건은 1층 상가에 위치합니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 소방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

5.3. 건축물표제부 요약

본 건물(은평뉴타운 구파발 1011동)은 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 복합 용도로 건축되었으며, 총 7층 규모입니다. 본 건(상가 104호)은 1층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 대지권 등기가 완료되지 않아 권리관계가 다소 복잡할 수 있음을 의미합니다. 다만, 감정평가 및 매각 시 대지권을 포함하여 진행되므로, 낙찰 후 대지권 확보 절차에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특정 조건(외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대 등)에 따라 외국인 등 매수자의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 또한 아파트 용도로는 2025.10.20.~2026.12.31. 기간 동안 허가구역으로 지정되어 있습니다. 상가 용도의 경우 관련 규정을 별도 확인해야 합니다.

6.3. 재정비촉진지구

본 물건이 속한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 도시계획 변경 및 개발에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 지역 가치 상승의 기회가 될 수도 있지만, 개발 계획에 따라 상권 변화 등이 발생할 수도 있습니다.

6.4. 대항력있는 임차인

현재 임차인 장경은 씨는 사업자등록일자(2012-07-13) 및 확정일자(2025-11-28)를 통해 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 퇴거 시점 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 지역은 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 재정비촉진지구, 역사문화 환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 법규에 따른 제한이 존재합니다. 이러한 규제들은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설(대규모 쓰레기 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 편의시설, 공원 등이 잘 갖춰진 신도시 지역으로 분류됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평뉴타운 내에 위치한 1층 상가로, 지하철 3호선 구파발역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 2010년 준공된 비교적 신축 건물이며, 아파트 단지 및 주거 편의시설과 인접하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

다만, 대지권 미등기 상태, 토지거래허가구역 지정, 재정비촉진지구 편입, 대항력 있는 임차인 존재 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 과정 및 대지권 미등기 상태에서의 권리 확보 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 은평뉴타운 신도시 내 핵심 상권 위치

* 1층 상가로 높은 접근성과 가시성 확보

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 풍부

* 지하철 3호선 구파발역 역세권 입지

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 기대감

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공하는 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 216,000,000원이며, 이는 물건의 객관적인 가치를 평가한 수치입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석, 명도 비용 및 기타 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담, 대지권 미등기 관련 불확실성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 정보는 투자 결정을 위한 참고 자료로만 활용하시기 바라며, 실제 투자 시에는 반드시 전문가와 상의하여 정확한 권리 분석 및 시세 조사를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.