나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12742 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 원거리에 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 건물 내 제7층 제703호로서, (사용승인일: 2020.08.24) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27) <건축법>,가로구역별최고높이제한지역(2022-06-09)<건축법>,도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별건축물최고높이:자세한사항은건축과문의)<건축법>,수평표면구역(수평표면) <공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일~ 2029년9월9일,지목도로한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 김범준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12742 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사와 관련될 가능성 높음)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제7층 제703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2020년 8월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 2층 / 지상 18층 건물 중 제7층 제703호

토지 면적: 5.31㎡ (약 1.6평)

건물 면적: 28.83㎡ (약 8.7평)

1.3. 감정가

감정가: 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근은 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 원거리에는 지하철 5호선 '화곡역'이 위치하고 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

1.1. 3.도로 접면

본건 북서측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구 미분류, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 본 건 소재 토지는 외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래 계약에 관한 허가구역(2024.9.10.~2029.9.9.)으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 관계 요약

본건 건물 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기, 주택임차권(말소), 소유권 이전, 압류(말소), 강제경매(말소) 등의 권리 변동이 있었습니다.

등기부상 말소기준권리는 부천세무서장의 압류(갑5, 2021-05-12 접수)입니다.

1.2. 2.임차인 현황 및 인수 여부

* YASHIROYUI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-13. 대항력 없음.

* 김범준(주택도시보증공사 승계): 보증금 273,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-15, 확정일자 2021-02-24, 배당신고일자 2023-04-07. 대항력 없음.

* 송새연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-24. 대항력 없음.

매각으로 인해 위 임차인들의 권리는 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 김범준의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3.말소기준권리

말소기준권리는 부천세무서장의 압류(갑5, 2021-05-12 접수)입니다. 본 경매개시결정등기(갑6, 2025-10-21 접수)는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰로 인해 말소기준권리 및 그보다 선순위의 권리를 제외한 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권 현황

본건은 강서구청 인근 지역에 위치하여 행정기관 및 다수의 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 배후 주거 단지 및 업무 시설 이용객을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

1.3. 2.오피스텔 거래 시세 분석

동일 건물(엠제이타운)의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 12월 7일: 283,000,000원 (전용 26.6㎡, 13층)

* 2024년 1월 10일: 275,000,000원 (전용 26.6㎡, 10층)

본건 감정가 275,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 10층 거래 사례와 동일한 수준입니다.

현재 시세는 전용면적 26.6㎡ 기준으로 약 275,000,000원 ~ 283,000,000원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

강서구청, 대형마트, 병원, 다양한 상업시설 등 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 2.교육시설

본건 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교, 유치원 등의 교육 시설이 존재할 수 있습니다. (정확한 학군 및 교육 환경은 별도 확인 필요)

1.4. 3.혐오시설

주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 인수 위험

본건은 매각으로 인해 임차인 권리가 소멸되며, 특히 HUG 보증금 273,000,000원은 매수인이 인수하지 않도록 조건이 명시되어 있습니다. 다만, 명확한 말소 처리가 완료되었는지 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 2.건물 상태 및 관리

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 6년차에 접어들면서 건물 내외부의 유지보수 상태에 따라 관리비 또는 수리비 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 3.시장 변동성

부동산 경기 변동, 금리 변화 등 외부 요인에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.5. 4.토지 이용 제한

다수의 법규에 따른 토지 이용 제한(공항보호구역, 건축물 높이 제한, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약이 발생할 수 있습니다. 특히 지정된 토지거래허가구역 내에서는 매수 자격 확인 및 허가 절차가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(화곡역 인근)에 위치한 신축 오피스텔입니다. 감정가는 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되었으며, 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가진다는 장점이 있습니다. 다만, 복잡한 토지 이용 제한 사항과 토지거래허가구역 지정은 취득 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 명확함

* 강서구청 인근의 우수한 행정 및 편의시설 접근성

* 비교적 신축 건물로 관리 부담이 적음

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(275,000,000원 ~ 283,000,000원) 및 감정가(275,000,000원)를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.