나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12747 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-36 남성아트빌 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치함. 주위 는 다세대주택, 다가구주택, 소규모아파트, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "화곡 역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제102동 지상6층 건물내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2016.10.20.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 가로장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 11m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~4 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 엄재영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12747 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-36 남성아트빌 제102동 제2층 제201호

1.2. 건물 정보

용도: 도시형생활주택

건물면적: 21.64㎡ (약 6.55평)

건물 연면적 (총괄표제부): 1118.2㎡

건물 준공일: 2016년 10월 20일

층수: 해당 건물 6층 중 2층

1.3. 토지 정보

토지면적: 21.64㎡ (약 6.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

1.4. 매각 정보

감정가: 314,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신월초등학교" 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트 단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

해당 건물까지 차량의 원활한 진출입이 가능합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 및 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 주변 교통: 버스정류장, 지하철 5호선 화곡역 인접

* 교육시설: 신월초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 주변에 교육환경 보호구역이 지정되어 있어 교육 관련 입지는 양호합니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총채권액

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12747, 갑4, 접수일자 2025-10-21)

등기부채권 총액: 315,000,000원 (주택도시보증공사 채권)

3.2. 권리 분석 상세

해당 물건의 등기부등본상 모든 권리(을구의 주택임차권 포함)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 소멸되는 권리입니다.

* 소유권보존 (갑1, 2016-10-24)

* 소유권이전 (갑2, 2016-12-22)

* 소유권이전 (갑3, 2021-12-14)

* 주택임차권 (을5, 2023-12-15, 엄재영, 315,000,000원) - 임차인 엄재영의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 강제경매 (갑4, 2025-10-21, 주택도시보증공사, 315,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-10-23

* 확정일자: 2025-10-27

* 배당신고일자: 2025-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: (해당 사항 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄 )

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-03

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: (해당 사항 없음)

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 화곡역 인근으로 상업 및 업무 기능도 일부 갖추고 있으나, 주된 성격은 배후 주거지로서의 상권입니다.

4.2. 근린생활시설 현황

건물 내 및 주변에 다양한 종류의 근린생활시설(식당, 편의점, 소매점 등)이 분포하고 있어, 일상생활에 필요한 서비스 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, CCTV 시설이 구비되어 있습니다. 주변에 각종 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 환경

단지 남서측 인근에 신월초등학교가 소재하며, 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 진출입 용이, 대중교통 이용 편리, 근린생활시설 접근성이 좋아 주거 생활에 불편함이 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 계약상 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 승계 관련 조건: 임차인 엄재영의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게는 유리하나, 해당 조건의 이행 여부 및 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가와 임차 보증금의 유사성: 감정평가액(314,000,000원)과 주택도시보증공사의 임차 보증금(315,000,000원)이 거의 동일하여, 경매 낙찰가율에 따라 주택도시보증공사가 전액 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 이 경우, 명시된 조건대로 보증금 반환 청구권을 포기하는지 여부가 중요합니다.

6.2. 시장 및 기타 리스크

* 최근 매매 시세와의 격차: 제공된 최근 매매 정보(150,000,000원 ~ 216,000,000원)와 감정가(314,000,000원) 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 최근 거래된 물건들의 특이사항(연식, 상태 등)으로 인한 차이일 수 있습니다. 시장 상황 변화에 따른 시세 변동 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 화곡역 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 정리될 예정이며, 임차인 관련 조건이 매각에 중요한 영향을 미칩니다.

7.2. 종합 평가

본 물건은 역세권 입지와 신축 연식이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 낮은 점, 그리고 주택도시보증공사 관련 조건이 다소 복잡하게 얽혀 있어, 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 인수 조건 하에서는 실질적인 인수 보증금 부담은 없으나, 계약 조건의 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 주거 편의성: 각종 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 명확한 권리 소멸: 말소기준권리 후순위로, 낙찰 후 권리 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 없음: 매각 조건상 인수되는 보증금은 없습니다.

8.2. 고려사항

* 감정가와 최근 시세의 격차: 투자 수익률 산정 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

* HUG 관련 조건: 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 시장 경쟁: 유사 물건과의 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(약 37㎡)의 다세대 주택 최근 매매가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로, 평당 약 400만 원 ~ 426만 원의 시세를 형성하고 있습니다. 그러나 본 물건의 감정가는 314,000,000원(약 847만 원/㎡)으로, 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 또한, 2019년식 19.98㎡ 물건은 216,000,000원(약 1081만 원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 준공 연도(2016년)와 면적(37.05㎡)을 고려할 때, 신축 연식의 이점을 감안하더라도 최근 거래가와 감정가 간의 큰 차이는 중요한 고려사항입니다. 다만, 본 물건의 채권자인 주택도시보증공사의 보증금(315,000,000원)이 감정가와 유사하다는 점은, 해당 금액 수준에서 거래가 형성될 가능성도 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 314,000,000원을 기준으로, 제시된 권리 분석 및 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 투자 가치를 고려한 적정 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

본 물건은 HUG 관련 조건으로 인해 명확한 인수 보증금 부담은 없으나, 감정가 수준에서의 낙찰이 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 상기 제시된 권리관계, 특히 HUG 관련 조건을 완벽히 이해하고, 본인의 자금 계획 및 시장 분석 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.