나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12738 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-27 제이와이팰리스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층중 5층 502호로서, 외벽 : 드라이비트 및 벽돌타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사인 토지를 지면 평탄하게 조성한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 111-27, 화곡동 111-28 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높 이), 수평표면(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거 래계약에관한허가구역(대상자:외구인 등. 용도:단독 다가구 아파트 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계액에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 -- (2) 기타 본건에는 공부상 위반건축물【변동내용 및 원인 ? 주택과-9307(2015.3.18.)호에 의거 위반건축물 표기[502호 14.96㎡ 주거, 무단증축], 변동일 ? 2015.3.18.】로 등재되어 있습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12738 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-27 제이와이팰리스 제5층 제502호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

토지지분: 36.544㎡ (약 11.05평)

건물면적: 59.17㎡ (약 17.90평)

건물지분: 59.17㎡ (약 17.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) 추정 (주OOOOOOO)

건축연도: 2014년 9월 18일 (사용승인일: 2015년 2월 13일)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105352 (갑4, 가압류, 주택도시보증공사, 2023-09-05)

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(2015-02-25), 공유자 지분 이전(2015-04-17), 소유권 이전(2018-07-18) 등의 권리가 순차로 기재되어 있습니다.

* 을7 등기(주택임차권, 김호진, 346,000,000원)는 말소 예정 등기사항으로 확인됩니다.

* 갑4 가압류(주택도시보증공사, 275,000,000원)가 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 갑5 압류(강서구, 2024-10-31), 갑6 강제경매(주택도시보증공사, 346,000,000원, 2025-10-21), 갑7 압류(강서세무서장, 2025-10-30) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(김 )이 보증금 346,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임대차보증금에 대한 추가적인 부담을 지지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 상권은 안정적인 편으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "화곡초등학교"가 인근에 위치하며, 기타 각급 학교들이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 공부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (502호 14.96㎡ 주거, 무단증축, 2015.3.18.) 이는 향후 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있으며, 거래 시에도 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 매각 조건으로 배당받지 못한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건일 수 있으나, HUG의 법적 절차 및 이해관계 조율 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 5백만원입니다. 건축연도 2014년으로 비교적 신축에 속하며, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 공부상 위반건축물 등재가 큰 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있으나, 매각 조건상 임차인 관련 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 이러한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2014년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 노후도가 적습니다.

* 입지: 서울 강서구 내 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* HUG 관련 조건: 임차인 관련하여 매수인이 인수할 보증금 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 최근 거래가는 1억 5천만원 ~ 2억 1천 6백만원 수준이나, 이는 전용면적이 19.98㎡ ~ 37.56㎡로 본건(건물면적 59.17㎡)보다 작은 점을 감안해야 합니다. 본건의 감정가는 3억 5백만원이나, 위반건축물 등재로 인한 부담과 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 권장됩니다.

이에 본건의 예상 입찰가 범위를 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원으로 제시하며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가: 305,000,000원

예상 입찰가: 260,000,000원 (본 건물의 위반건축물, HUG 인수조건 변경 등을 고려한 희망 입찰가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.