나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12731 [1] 서울특별시 양천구 목동 318-176 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "등마초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 노폭 약 4m내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12731 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 318-176 제4층 제402호

건물명: 남경베스트빌

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물면적: 61.63㎡ (약 18.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "등마초등학교" 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 북서측 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 01월 07일 접수된 양천구청의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 02월 10일

확정일자: 2019년 12월 27일

배당신고일자: 2022년 03월 21일

대항력: 없음

주요 특이사항:

본 건은 HUG 인수조건 변경에 따라, 임차인(주택도시보증공사) 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류 등이 존재하나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다. 특히 주택도시보증공사의 가압류 및 본 경매 개시 결정은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

최근 주변 시세 동향 (2026년 7월 기준)

* 서울 양천구 목동 728-17 (다나네스트빌, 2007년식, 50.61㎡, 3층): 430,000,000원 (평당 약 2,790만원)

* 서울 양천구 목동 553-0 (유건쉐르빌, 2007년식, 32.4㎡, 4층): 200,000,000원 (평당 약 1,900만원)

* 서울 양천구 목동 318-136 (제일빌라, 1993년식, 55.01㎡, 1층): 260,000,000원 (평당 약 1,470만원)

본건 분석:

본건 건물은 2001년 신축되었으며, 건물 면적은 61.63㎡ (약 18.64평)입니다.

감정가는 270,000,000원으로, 평당 약 1,450만원 수준입니다.

최근 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 제일빌라(1993년식, 55.01㎡)와 유사한 평당 가격대를 보이고 있으며, 유건쉐르빌(2007년식, 32.4㎡)보다는 높습니다.

가장 최근 거래된 다나네스트빌(2007년식, 50.61㎡)의 430,000,000원과는 다소 차이가 있습니다. 이는 건물 연식, 면적, 층수, 개별 건물의 상태 및 선호도 차이에서 비롯된 것으로 판단됩니다.

인근에 같은 건물(남경베스트빌) 또는 동일 단지의 최근 거래 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 등마초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 무난합니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 건은 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 원만하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있으므로, 관련 조건을 철저히 확인하고 법률적 검토를 진행해야 합니다.

토지거래허가구역 지정: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지에 대한 거래 시 관련 허가 절차를 준수해야 합니다. (단, 본 경매 낙찰의 경우 일반적인 토지거래와는 다를 수 있으므로, 규정 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 깔끔하다는 장점이 있습니다.

감정가는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가되었으나, 최근 거래 사례들과의 편차를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

가장 중요한 고려 사항은 HUG 인수조건 변경에 따른 법률적 검토를 선행해야 한다는 점입니다.

8. 투자 포인트

인수되는 임대차 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

서울 양천구 목동이라는 입지는 안정적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가가 주변 실거래가 대비 상대적으로 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 통한 수익 창출이 가능합니다.

다세대주택으로서 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건 건물의 면적(61.63㎡)을 고려할 때, 250,000,000원에서 300,000,000원 사이의 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 특히, 2001년식 건물임을 감안하더라도 주변 시세 대비 잠재력이 있다고 판단됩니다.

HUG 조건부 매각으로 인한 법적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

주변 지역에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 하수 처리 시설 등)이 본건 물건지와 직접적으로 인접하거나 근거리에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.