나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12698 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철9호선 "증미역" 남서측 인근에 위치하며,부근은 업무 시설(오피스텔), 등촌동코오롱아파트 및 대림아르빌아파드 등 소규모단지와 중소규모공장, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역내 오피스텔로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북동측 인근에 지하철9호선 증미역이 위치하고, 남서측 인근 의 공항로와 북동측 인근의 양천로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층건 중 제4층 제403호로서 2018.08.31사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 인조대리석 및 화강석판재 붙임. 내벽; 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 바닥: 강마루 등 마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

업무시설(오피스텔:주거용)로 방2, 거실1, 주방/식당1, 화장실/욕실1 등으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지의 자루형으로 대체로 인근지와 등고 평탄하며, 라빌라스101동~103동 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약9~10MM 포장도로에, 북동측으로 노폭 약6M 포장도로에, 남동측으로 노폭 약4M의 포장도로에 각기 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요방)<가축분뇨의 관리 및 이용에 과한 법률>, 가로구역 별촤고높이제한지역(2016-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(강서교육자원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강 서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-25M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역(한강수계상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파,트 연립,다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25). 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트,기간2025.10. 20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현재 임차인은 단기월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대역은 미상임. *. 2023.12.15.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임15513)에 의거 주택임차 권 설정되어 있음. *(임차보증금:217,950,000원-) 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12698 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제4층 제403호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 260,000,000원

토지면적: 12.67㎡ (약 3.83평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건축년도: 2018년 8월 31일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 중 제4층 제403호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 교통

* 지하철 9호선 증미역 남서측 인근에 위치하여 도보 이용이 가능합니다.

* 북동측 인근에 지하철 9호선 증미역이 위치하며, 남서측 인근의 공항로와 북동측 인근의 양천로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 주변 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

1.2. 2. 주변 환경

* 서울특별시 강서구 등촌동 소재하며, 지하철 9호선 "증미역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 업무시설(오피스텔), 등촌동코오롱아파트 및 대림아르빌아파트 등 소규모 단지와 중소규모 공장, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역 내 오피스텔입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기(을3)입니다.

1.3. 2. 소멸되는 권리

* 본 물건은 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(예: 임차권 등기)는 소멸될 예정입니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

* 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 이성현 (주택도시보증공사)

* 보증금: 271,950,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 5일

* 확정일자: 2019년 12월 2일

* 배당신고일자: 2023년 12월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 최근 실거래가 추이

* 2024년 2월: 210,000,000원 (2층, 29.99㎡)

* 2025년 4월: 260,000,000원 (10층, 29.91㎡)

* 2026년 3월: 242,000,000원 (9층, 29.99㎡)

1.4. 2. 시세 분석

* 최근 3년간 실거래가는 210,000,000원부터 260,000,000원까지 분포합니다.

* 본 물건의 감정가(260,000,000원)는 2025년 4월 최고 실거래가와 동일한 수준입니다.

* 2026년 3월 거래가(242,000,000원)는 최고가 대비 하락한 수치로, 현재 시세는 240,000,000원 ~ 255,000,000원 사이로 형성될 가능성이 있습니다.

* 전용면적(약 9.05평)당 최근 시세는 약 2,315만원 ~ 2,873만원 수준입니다.

1.4. 3. 임대 수요

* 현재 임차인이 단기 월세로 거주 중인 것으로 탐문되었으나, 상세 임대 내역은 미상입니다.

* 오피스텔 용도로 활용 가능하여 지역 내 업무 및 주거 수요를 고려할 때 임대 수요는 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 아파트 단지가 있어 관련 편의시설 접근성이 있습니다.

1.5. 2. 주거 환경

* 오피스텔, 아파트, 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 건물은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내외부 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 3. 건물 특징

* 총 3개동으로 구성된 '라빌라스' 오피스텔 단지 내 일부입니다.

* 건물은 총 11층이며, 본 물건은 4층에 위치합니다.

* 주차는 총 62대가 가능하며, 1층에 주차장이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. HUG 인수 조건

* 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건부 매각이므로 매수인이 부담할 보증금은 없으나, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 매각 전 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25) 및 아파트 용도 토지거래계약 허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 용도 변경 등 행위에 대한 잠재적 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 혐오시설

* 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 주변 지역 분석 결과, 부동산 컨설턴트로서 판단하기에 심각한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역의 특성상 중소규모 공장 등이 산재해 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 '라빌라스' 오피스텔로, 지하철 9호선 증미역을 이용할 수 있는 역세권에 자리하고 있습니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 2026년 3월 거래가 하락세를 보인 점은 유의해야 합니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 주변 지역이 업무시설, 주거시설, 공장 등이 혼재된 준공업지역이므로 상권 및 주거 환경은 보통 수준이며, 다양한 도시계획상의 제한사항은 향후 활용에 제약이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역과의 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 단순: 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG 관련 조건부 매각으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 실수요 및 투자 수요: 오피스텔로서 실수요자뿐만 아니라 임대 수익을 노리는 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 260,000,000원

* 최근 실거래가: 210,000,000원 (2024.02) ~ 260,000,000원 (2025.04)

* 최근 하락세 반영 시점(2026.03): 242,000,000원

최근 거래가 하락 추세를 감안하고, 인수 부담이 없는 점, 역세권 신축 오피스텔이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 낮거나 비슷한 수준에서 결정될 수 있습니다. 최근 거래가인 242,000,000원을 기준으로, 경쟁률 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.