나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12702 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제12층 제1204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 소재하며,주위는 아파트단지, 학교,근린생활시설,,다세대주택,오피스텔 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하며,인근에 지하철역(9호선 공항시장역) 및 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제12층 제1204호(사용승인일;2020.11.11.)로서 외벽;석재붙인 마감 등 창호;하이샷쉬 창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(방2,거실 겸 주방,화장실,발코니 등)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,소화설비,승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 인접도로와 평탄시되는 사다리형의 토지로 업무시설,공동주택,근린생활시설 건물부지 및 도로(방화동 612-344 번지)로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약8m 및 남측 폭 약4m 내외(방화동 612-344 번지 포함;정확한 사항은 측량을 요함)의 포장도로와 3면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히;도시지역,준주거지역,중요시설물보호지구(공항),제1종지구단위계획구역,도로(접함),중로3류(폭 12m~15m)(접함),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<학교보건법><교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257m)<군사시설 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대. 지정기간;2025.08.26~2026.08.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다. 기타;본건 토지 612-344 번지는 육안상 현황 도로로 판단되나 정확한 현황은 측량이 요망되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12702 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제12층 제1204호

감정가: 264,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제12층 제1204호

사용승인일: 2020년 11월 11일

용도: 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 주용도는 업무시설로 등재되어 있음

토지면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

건물면적: 23.98㎡ (약 7.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 마곡 킹덤 퀸터플

총동수: 1동

총세대수: 44호

층수: 지하 1층, 지상 13층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 공항시장역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건은 "방화중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12702)이 말소기준권리입니다.

3.2. 채권액 총계

등기부채권 총액은 280,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전차인: 김민찬)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 18일

확정일자: 2022년 1월 17일

배당신고일자: 2024년 2월 27일

대항력: 없음

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (상세 내용은 확인 필요)

3.5. 주의사항 및 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 임차인 및 주택임차권승계인 관련: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금의 미배당 잔액에 대해 별도로 변제할 의무가 없음을 의미하나, 관련 내용을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 현황: 본 건과 관련된 토지 중 612-344번지는 현황 도로로 추정되며, 정확한 현황은 측량이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 방화동 지역은 주거시설(아파트, 다세대, 오피스텔)과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기(2015년~2017년)에 건축된 인근 다세대 주택의 경우 전용면적 30~39㎡ 기준으로 253,000,000원에서 306,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적 23.98㎡를 고려할 때, 단위면적당 거래가는 약 780만 원 ~ 840만 원 수준으로 파악됩니다.

4.3. 잠재적 임대 수익

본 건의 전용면적(23.98㎡)을 고려할 때, 소형 주거 공간 또는 업무 공간으로 활용 가능하며, 역세권 입지를 바탕으로 임대 수요를 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 정확한 임대 수익률 산정을 위해서는 주변 실시간 임대 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 건물 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 편의 및 생활시설

본 건 주변에는 지하철 9호선 공항시장역을 중심으로 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 학교가 인접하여 교육 환경도 양호한 편입니다. (구체적인 편의시설 현황은 추가 조사 필요)

5.4. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

임차인(주택도시보증공사)의 대항력 없음에도 불구하고, 높은 보증금액(280,000,000원)과 HUG 인수조건 변경, 보증금 반환 청구권 포기 조건 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 매수인은 이 조건들을 철저히 이해하고 매각 절차에 임해야 합니다.

6.2. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 이용 현황은 다세대주택으로 사용되고 있어 추후 건축법상 용도 위반 여부 및 관련 제재 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 토지 현황 불확실성

토지 일부(612-344번지)가 현황 도로로 추정되어 정확한 측량을 통한 현황 파악이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2020년 사용승인)가 비교적 최신이고, 역세권 입지를 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다. 그러나 감정가(264,000,000원) 대비 최근 시세 분석 결과(약 188,000,000원 ~ 202,000,000원)에서 상당한 괴리가 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 또한, HUG 관련 특수 조건 및 토지 현황 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물(2020년 사용승인)

* 지하철 9호선 공항시장역 인근 역세권 입지

* 소형 면적으로 활용도 높음

* HUG 인수조건 관련 주의사항 숙지 시, 임차인 관련 리스크 회피 가능

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 시세는 약 188,000,000원에서 202,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 264,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

임차인 보증금 미배당 잔액에 대한 매수인의 책임이 없다는 점을 고려하더라도, 감정가와 시세 간의 차이, 그리고 권리관계의 복잡성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 85% 범위 또는 최근 시세 범위를 고려하여 약 190,000,000원에서 220,000,000원 사이를 제안합니다.

실제 입찰 시에는 법원의 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 본건의 실제 현황에 대한 면밀한 조사 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.