나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12670 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 "화곡역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건건물까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(화곡역)이 소재 하는 등 제반 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상13층 건물 내 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2021.07.29) 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : PVC샤시창임.

이용상태

공부상 오피스텔 용도임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 자동화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 토지이며, 근린생활시설 및 오피스텔, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북서측으로 왕복 6차선 도로와 남서측으로 약 9미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)∼(6) 토지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20. ∼2026.12.31.)이며 기호(1),기호(2),기호(5)는 도로(접합) 및 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12670 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제3층 제302호

용도: 오피스텔

감정가: 289,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.43㎡ (약 3.15평)

건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.62㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역(화곡역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물까지 차량 진입이 용이하며, 북서측으로는 왕복 6차선 도로, 남서측으로는 약 9미터 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하 2층, 지상 13층 건물이며, 본건은 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 2021년 7월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 갑3, 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정 등기(접수일자 2025년 10월 17일)입니다.

등기부상 권리 내역을 분석한 결과, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 외 을구에 주택임차권(이민지, 보증금 319,000,000원)이 존재합니다.

해당 임차인은 전입일자 2021년 11월 19일, 확정일자 2021년 11월 10일이며, 대항력은 없습니다.

주의사항 및 물건명세서상 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사아리온산업개발, 2021-08-11)

* 갑2: 소유권이전 (김성진, 2021-11-19)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-17, 319,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 주택임차권 (이민지, 319,000,000원, 2021-11-19 전입) - 매각으로 소멸

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 속한 화곡동 일대는 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역입니다.

인근에 다수의 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 화곡역을 통한 유동인구 흡수가 가능합니다.

건물이 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 다세대주택 등으로 복합 이용되고 있어 다양한 용도의 수요가 존재할 수 있습니다.

다만, 상권의 발달 수준이나 임대 수요의 풍부함은 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하며, 이를 통한 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 이용이 가능하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 지역에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있으나, 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 주거환경: 오피스텔과 다세대주택이 밀집한 지역으로, 지역 특성상 주거 환경은 혼재된 양상을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 채권 양수도 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다. HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차권 승계 관련 조건: 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되지만, 해당 조건이 원활히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항)

* 수평표면구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트/연립/다가구/단독 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

이러한 각종 규제는 향후 건물의 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 지역 특성에 따라 민감할 수 있는 시설의 유무는 현장 방문 등을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 교통 편리성과 주변 생활 인프라 접근성이 장점입니다.

권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

그러나 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건 정보와 공항 관련 구역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획법상 규제가 존재하는 점은 향후 자산 가치 상승이나 활용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인된 건물로, 외관 및 내부 시설의 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과 인접하여 출퇴근이 용이하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 분석이 비교적 명확하며, 토지 지분 확보 효과가 있습니다.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가는 289,000,000원이며, 이는 본 물건의 가치를 평가한 기준 가격입니다.

시세 분석을 위해서는 해당 오피스텔의 최근 실거래가, 유사 면적 및 위치의 오피스텔 임대료 수준, 주변 시세 동향 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

특히, 본 물건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 그리고 다양한 토지이용 규제 등 여러 특이사항을 가지고 있으므로, 이러한 요인들을 감안하여 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 유사 물건의 최근 낙찰가율, 감정가 대비 할인율 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 전문가의 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.