나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12675 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 9호선 "공항시장역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

방화동 645-37 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 중로3류(폭 12m~15m)(3-3)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 방화동 645-38 ; 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 중로3류(폭 12m~15m)(3-3)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 내 제2층 제203호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 오영대의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12675 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 301,000,000원

토지면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.86㎡ (약 6.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.24㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.24㎡ (약 7.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, "방화중학교" 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 주로 다세대주택 및 다가구주택 등이 분포하는 주택지대로서, 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입은 용이하며, 지하철 9호선 "공항시장역"과 다수의 버스 노선이 있는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 오케이에프앤아이대부의 가압류(2025.01.17)이며, 이에 따른 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

주택도시보증공사의 강제경매(2025.10.21) 및 오영대의 주택임차권(전입/확정일자 2023.04.20, 등기일 2024.05.13) 또한 말소 대상입니다.

특히, 임차인 오영대의 주택임차권은 "대항력: 없음"으로 명시되어 있으며, 등기부 요약에도 "말소: 말소"로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

이에 따라 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (오영대 승계)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-04-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 황진아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 소재한 방화동 645-37번지 일대는 다세대, 다가구 주택이 밀집된 주거 지역입니다. 인근에 "공항시장역"이 있어 교통이 편리한 편입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 마곡팰리스 (2017년식, 전용면적 38.95㎡): 2026년 7월 7일, 30,600만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 786만원)

* 대림캐슬 (2015년식, 전용면적 29.97㎡): 2026년 7월 6일, 25,300만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 844만원)

* 럭키밸리존 (2003년식, 전용면적 57.69㎡): 2026년 7월 1일, 26,000만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 451만원)

대상 물건은 25.24㎡ 면적에 2022년식으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 그러나 감정가 30,100만원은 앞서 분석된 최근 거래 사례들의 단위 면적당 가격보다 높은 수준으로 책정되었습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주택가 인근으로 기본적인 상권이 형성되어 있으며, "공항시장역" 주변 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 9호선 "공항시장역" 이용 및 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: "방화중학교"가 북측에 인접해 있으며, "상대보호구역"에 해당하므로 교육환경위생정화구역 관련 사항은 강서교육지원청 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31).

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 승계인으로서 잔여 보증금에 대한 매수인 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 매수인은 이 조건에 동의해야 하므로, 관련 절차 및 내용을 명확히 이해해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례와 비교할 때, 대상 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 신축 연식(2022년식)을 감안하더라도, 면적(25.24㎡)을 고려하면 시세보다 높을 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자가 매수인일 경우, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 별도의 허가를 받아야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 대상 물건 인근에 혐오시설이 특별히 확인되지는 않았으나, 정확한 내용은 현장 확인 및 상세 지도 검색을 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능하다는 장점이 있습니다. 특히 HUG 관련 특수 매각 조건은 보증금 인수 부담을 없애 주지만, 조건 이행에 대한 주의가 필요합니다. 그러나 감정평가액(30,100만원)이 주변 유사 건물의 최근 실거래가(약 25,000만원~30,600만원) 및 면적 대비 시세를 고려했을 때 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년식)로서 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 관리 용이성이 높습니다.

* HUG 관련 특수 조건으로 인해 보증금 승계 부담 없이 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 강서구 방화동 지역의 꾸준한 수요와 마곡지구의 인프라 접근성을 고려할 수 있습니다.

* 소형 면적(25.24㎡)으로 1인 가구 등 특정 수요층을 겨냥한 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 301,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 분석 결과, 2015년~2017년식의 유사하거나 더 넓은 면적의 물건들이 25,300만원에서 30,600만원 사이에서 거래되었습니다.

대상 물건은 25.24㎡의 소형 면적이지만 2022년식 신축 건물이라는 점을 감안해야 합니다. 마곡팰리스(2017년식, 38.95㎡)의 사례를 면적 대비 환산하면 약 19,840만원, 대림캐슬(2015년식, 29.97㎡)의 사례를 적용하면 약 21,300만원 수준입니다.

신축 연식 프리미엄을 적용하더라도 감정가 30,100만원과는 상당한 차이가 있습니다.

HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 신축 연식을 고려하되, 시장 시세 대비 감정가가 높다는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 시장 조사 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.