나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12633 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "제이스빌" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건(사용승인일: 2022.03.02)중 제6층 제601호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "제이스빌" 남측으로 금낭화로9길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니 확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 노태호의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12633 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2022년 3월 2일

* 감정가: 449,000,000원

* 토지면적: 24.95㎡ (약 7.55평)

* 건물면적: 36.41㎡ (약 11.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 "제이스빌"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 도로상태: 본건이 속한 "제이스빌" 남측으로 금낭화로9길이 소재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (서울특별시, 2025-04-11)

* 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위에 따라 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(노태호 승계)

* 보증금: 439,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-19

* 배당신고일자: 2024-05-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 노태호의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-11

* 확정일자: 해당사항 없음

* 배당신고일자: 해당사항 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 7일, 서울 강서구 방화동 247-90번지 마곡팰리스 (2017년식, 38.95㎡): 306,000,000원

* 2026년 7월 6일, 서울 강서구 방화동 648-31번지 대림캐슬 (2015년식, 29.97㎡): 253,000,000원

* 2026년 7월 1일, 서울 마포구 방화동 593-35번지 럭키밸리존 (2003년식, 57.69㎡): 260,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래가는 약 253,000,000원에서 306,000,000원 수준입니다.

* 본건은 2022년에 준공된 신축 건물로, 연식이 오래된 인근 건물 대비 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 다만, 감정가(449,000,000원)와 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(439,000,000원)이 최근 거래 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 HUG 인수조건 변경으로 인한 복합적인 요인이 작용한 것으로 보입니다.

* 건물 전용면적 36.41㎡(약 11평) 기준으로, 최근 실거래가 평균 단가(약 800만원/㎡)를 적용하면 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: "서울방화초등학교"가 동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 일반적인 주택지대에 형성된 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 인근이 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 조성되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 주거 지역에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 매수인으로 하여금 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점은 잠재적 부담이 될 수 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였으나, 임차인의 보증금 전체 회수가 불확실할 경우, 매수인이 일부 부담을 안게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. (비록 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있지만, 조건부 매각 내용 확인 필요)

* 높은 감정가 대비 낮은 실거래가: 감정가 449,000,000원에 비해 최근 거래된 유사 물건의 시세가 253,000,000원 ~ 306,000,000원으로 형성되어 있어, 감정가가 실제 시장 가치를 과대평가했을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 서울 방화초등학교 인근의 주거지대에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 채권자이자 임차인 권리 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 인수조건, 높은 감정가 대비 낮은 시장 시세, 그리고 다수의 토지이용 제한사항 등이 주요 고려사항입니다. 매수인은 HUG와의 매각 조건을 면밀히 검토하고, 잠재적 보증금 반환 청구권 포기 조건의 실질적 의미를 정확히 파악해야 합니다. 신축이라는 장점과 시장 시세 간의 괴리가 크다는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공된 신축 건물로, 즉시 거주 가능하며 하자 보수 등에 대한 부담이 적습니다.

* 주거 입지: 서울 강서구 방화동의 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 신축의 희소성으로 인한 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현재 시장 시세와의 격차 해소 여부 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 주변 실거래가 및 건물 신축 연식 등을 고려하여 산정되었습니다.

* 건물 면적(36.41㎡)과 최근 거래된 유사 건물의 면적당 가격(약 800만원/㎡)을 적용 시, 시장 가치는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원으로 추정됩니다.

* 다만, 본건은 2022년 준공이라는 장점과 채권액(439,000,000원) 및 감정가(449,000,000원)가 높은 점을 감안하여, 시장 시세보다는 높게, 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

* HUG 인수조건의 복잡성을 고려하되, 신축 건물로서의 가치를 반영하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.