나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12610 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2021.07.02.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다 세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사 항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지 원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~202 6.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12610 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제404호

건물명: 제이엠팰리스

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

감정가: 292,000,000원

토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

토지지분: 18.46㎡ (약 5.58평)

건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.855㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2021년 07월 02일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

1.4. 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 주변 시설

* '우장초등학교'가 남서측 인근에 위치함.

* 주변에 공원 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호함.

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경12610 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임)

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원 (특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기 조건이 있음)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김예지 (주택도시보증공사)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

확정일자: 2021-07-14

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정임.

* 임차인: 이승호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

대항력: 있음

비고: 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 적용됨.

* 임차인: 조수연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

대항력: 있음

비고: 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 적용됨.

3.3. 권리 분석 종합 의견

본건은 서울남부지방법원의 강제경매로 진행되며, 주택도시보증공사가 채권자로 등재되어 있습니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다. 등기부상 확인된 임차인 김예지(주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, 주택임차권 또한 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

그러나, 임차인 이승호, 조수연은 대항력이 있는 것으로 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 특별매각조건으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인들의 권리를 인수하지 않음을 의미하며, 임차인들이 낙찰자에게 대항할 수 없도록 하는 조건으로 매각이 진행됨을 나타냅니다. 따라서 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, '대항력 있음'으로 등재된 임차인이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 철저히 확인하고 법적 절차를 준수하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

제이엠팰리스는 2021년 7월에 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 건물 연면적은 856.7㎡이며, 대상 물건의 전유 면적은 26.86㎡입니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 주변 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)는 2026년 5월 300,000,000원에 매매되었습니다. 본 물건(2021년식, 26.86㎡)보다 연식은 오래되었으나 면적이 더 넓습니다. M펠리체 기준 평당가는 약 8,100,000원입니다.

* 주변 한양(2000년식, 53.84㎡)은 2026년 5월 255,000,000원에 매매되었습니다. 비교 대상에서 연식이 오래되었습니다.

* 주변 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡)는 2026년 5월 169,000,000원에 매매되었습니다. 비교 대상에서 연식이 오래되었습니다.

* 대상 물건의 감정가(292,000,000원)는 면적(26.86㎡) 대비 평당 약 10,870,000원 수준입니다. 이는 M펠리체(37.05㎡, 2018년식, 300,000,000원)의 평당가보다 높으나, 대상 물건이 3년 더 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 해당 지역은 다세대, 다가구 주택이 밀집한 주거 지역으로, 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 7월 2일 사용승인되었습니다.

* 내부에는 기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창 등입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 특별매각조건: 비록 인수 보증금이 0원으로 예상되나, '대항력 있음'으로 등재된 임차인이 존재하고, 이들의 대항력 포기 조건이 매각의 핵심 요소입니다. 낙찰 후에도 관련 절차나 조건 이행에 문제가 발생할 경우 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 0원 임차인의 존재: 이승호, 조수연 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 것은 일반적이지 않습니다. 이는 계약 관계의 복잡성이나 임의적인 상황을 반영할 수 있으며, 실제 인수 부담이 없다고 단정하기에는 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제약: 공항 관련 보호지구, 건축물 높이 제한, 토지거래 허가구역 등은 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 화곡동 지역 특성: 화곡동은 다세대, 다가구 주택 밀집 지역으로, 부동산 시장 변동성이 타 지역에 비해 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동이라는 입지 조건과 소형 면적(26.86㎡)을 가지고 있어 1인 가구 또는 소형 가구의 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 주변 주거 환경도 대체로 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 임차인 관련 복잡한 권리 관계와 특별 매각 조건입니다. '대항력 있음'으로 등재된 임차인이 존재하지만, 그 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 이러한 특수 조건이 매각 후에도 명확하게 유지될지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 주거 상품: 2021년 준공으로 신축 프리미엄이 있으며, 26.86㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수요층에 적합합니다.

* 양호한 입지 및 교통: '우장초등학교' 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계 명확화 가능성: 특별 매각 조건에 따라 임차인 관련 부담이 없을 것으로 예상되어, 권리 분석이 비교적 명확할 수 있습니다 (단, 철저한 확인 필요).

* 안정적인 주거 수요: 다세대, 다가구 주택 밀집 지역으로서 기본적인 임대 수요 기반이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 292,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (특별매각조건 및 임차인 현황에 의거)

* 주변 시세 분석:

* 유사 신축 빌라 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 300,000,000원에 매매된 사례를 고려할 때, 본 물건(2021년식, 26.86㎡)의 감정가 292,000,000원은 신축 연식 프리미엄을 감안하면 시장가와 크게 벗어나지 않는 수준으로 판단됩니다. M펠리체 대비 면적은 작으나 연식은 3년 더 신축입니다.

* 입찰가 산정 의견:

본 물건의 감정가는 292,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 예상됩니다. 신축 연식과 소형 면적을 고려할 때, 투자 가치가 있습니다. 다만, 임차인 관련 특별 매각 조건의 복잡성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서, 현장 답사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.