나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12620 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월IC' 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제305호로서, - 외벽 : 치장석재붙임 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4-5M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(2025-10-13), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12620 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제305호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

건물명: 대흥미소가

토지면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.04㎡ (약 8.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물대장 상 건물명칭은 '대흥미소가'이며, 2021년 6월 7일에 사용승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제305호입니다.

전용면적은 29.04㎡ (약 8.79평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월IC' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

서측으로 폭 약 4-5M의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 15일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12620)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 2021-06-17 소유권보존 (이덕재 외 1명)

* 갑2: 2021-09-17 공유자전원지분전부이전 (이현주, 매매)

* 을3: 2023-09-01 주택임차권 (위진주, 260,000,000원, 말소)

* 갑3: 2025-10-15 강제경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-08

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(위진주)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-07-14

* 배당신고일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시세 (참고)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 시기 건물 및 면적을 고려할 때 평당 약 1900만원 ~ 2000만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 전용면적(29.04㎡, 약 8.79평)을 고려하면, 시세 기반의 추정 가치는 약 1억 7천만원 ~ 1억 7천2백만원 선으로 산정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

박 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 금액이 미상임에도 불구하고 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 경매 진행 과정 및 매각 조건에 대한 세부적인 검토가 요구됩니다.

6.3. 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(2025-10-13)

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)

* 제3종 구역(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역 (공항 소음 관련 구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 연식의 건물입니다. 경매 절차상 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하나 보증금이 0원으로 신고되어 있어 인수 여부 및 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청하였으며, HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등 특수 물건으로서의 고려사항이 있습니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리 관계 분석이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 신월IC 인근으로 교통의 요지이며, 인근 지역의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획 및 제한사항 확인 필수)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 5월 거래 기준)에 따르면, 유사 시기의 다세대주택(전용 52.41㎡, 30,200만원 / 전용 55.56㎡, 32,900만원)은 평당 약 1,900만원 ~ 2,000만원 수준의 거래가를 보입니다. 본 물건의 전용면적은 29.04㎡(약 8.79평)으로, 이를 평당 시세에 적용하면 약 1억 7천만원 ~ 1억 7천2백만원의 가치로 추정됩니다.

감정가는 234,000,000원이지만, 전용면적이 상대적으로 작고 대항력 있는 임차인(박 )의 존재, HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 인수 보증금이 0원이므로 추가적인 부담은 없습니다.

주변 시세 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 최저매각가격(감정가 234,000,000원) 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 200,000,000원

이 예상가는 주변 시세와 본 물건의 특징을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시점의 경쟁률, 현장 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.