나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12606 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘서울화일초등학교’남동측에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 다가구주택 등이 소재한 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 제3층 제301호로, (사용승인일 2021.07.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. 상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 410-31 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12606 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제201호

건물명: 미소지움

용도: 도시형생활주택 (2021.07.19 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제201호

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

토지 지분: 18.251㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.01평)

건물 지분: 29.81㎡ (약 9.01평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (정보 제공 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울화일초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재한 전형적인 주거지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 압류(서울특별시, 2022.01.24)가 말소기준권리로 판단되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수/소멸 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 현황상 지상권은 확인되지 않음.

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 권리분석 결과, 임차권 및 각종 압류, 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 판단됨.

권리분석상 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-22

확정일자: 2021-10-05

대항력: 없음

비고: 본건은 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됨.

3.4. 등기부 요약 (총 채권액)

등기부상 총 채권액은 285,000,000원으로, 이는 주로 주택도시보증공사의 채권으로 추정됨. (강제경매 채권자)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같음.

* M펠리체 (37.05㎡, 2018년식, 2026.05.01 거래): 300,000,000원

* 한양 (53.84㎡, 2000년식, 2026.05.04 거래): 255,000,000원

* 기린아트빌라 (41.32㎡, 1995년식, 2026.05.03 거래): 169,000,000원

본건(29.81㎡)은 전용면적이 비교적 작으나, 2021년 준공된 신축 건물임.

인근 유사 면적 및 연식의 주택 시세를 고려할 때, 본건의 감정가(280,000,000원)는 시장가와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 동일 건물/단지 분석

제공된 주변 매매 정보는 동일 건물(미소지움)이 아닌, 유사 지역(화곡동) 내 타 다세대/빌라 단지의 시세 정보임. 본건 건물의 내부 시세 흐름은 별도 파악 필요.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비 및 이용 현황

본 건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있음. 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 유지하고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 초등학교, 버스정류장 등 기본적인 생활 편의시설이 위치함.

주변 지역에 대한 예비 조사를 통해 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 공항 관련 시설 보호 구역에 포함되어 있어 고도 제한 등이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주요 임차인인 주택도시보증공사(윤 )의 경우 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정임.

특별 매각 조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 임차보증금 관련 인수 위험은 매우 낮다고 판단됨.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

본건은 'HUG 인수조건 변경' 특수물건 정보가 포함되어 있으며, 이는 위에서 언급된 HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 조건이 매각의 핵심 조건임을 시사함. 인수 조건 자체에 대한 특별한 변경이나 추가적인 부담은 없는 것으로 보이나, 계약 과정에서 해당 조건의 명확한 이해가 필요함.

6.3. 기타 법적/물리적 리스크

* 토지 이용 계획 상 공항 관련 보호 구역, 고도 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있음.

* '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 일반적인 매각 절차에 영향을 미치지 않으나, 특정 거래 주체(외국인 등)에게는 제한이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이면서도 경매 절차를 통해 주요 권리 관계가 정리되는 장점이 있음.

약 9평의 전용면적으로 소형 주거 공간이며, 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준을 보임.

대항력 있는 임차인이나 추가 인수해야 할 채무가 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건임.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공(2021년)된 신축 건물로 상품성이 우수함.

* 서울 강서구 핵심 주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됨.

* 복잡한 권리 관계(대형 임차보증금, 다수 압류)가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원이며, 주변 유사 면적 및 연식의 건물 시세를 고려할 때, 신축 건물의 가치를 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안하여, 낙찰가율 100~105% 수준인 280,000,000원 ~ 294,000,000원 범위를 고려한 전략적인 입찰 접근이 유효할 것으로 판단됨.

현 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여, 290,000,000원을 중심으로 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.