나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12532 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 920-5 제13층 제1303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남서측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(까치산)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제13층 제1303호 건으로서, (사용승인일:2014.05.23.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합) ,가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용 도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관 한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12532 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 920-5 제13층 제1303호

건물 종류: 도시형생활주택 (원룸형)

건축 연도: 2014년 5월 23일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내

전용 면적: 19.75㎡ (약 5.98평)

토지 면적: 3.87㎡ (약 1.17평)

토지 지분: 3.874㎡ (약 1.17평)

감정가: 159,000,000원 (1억 5천 9백만원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 까치산역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 북측 및 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 6일 접수된 경북신용보증재단의 가압류 (갑9) 입니다.

등기부채권 총액: 191,568,006원

인수되는 권리: 본 건은 일괄매각이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이경은)

* 보증금: 154,300,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020년 9월 29일

* 확정일자: 2020년 9월 8일

* 배당신고일자: 2024년 10월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

주의사항: 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 등기부상 주택임차권(을1) 또한 말소 예정입니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등 다수 등기 사항이 있으나, 모두 말소 예정이거나 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (권리분석상 특별히 인수할 권리는 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 건은 "까치산역" 인근에 위치하여 교통의 이점이 있습니다.

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

건축물대장상 용도가 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 복합으로, 다양한 수요층을 고려할 수 있습니다.

역세권이라는 점은 상권 활성화 및 임대 수익률 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 까치산역 도보 이용 가능, 까치산역 인근 버스 정류장(다양한 노선) 이용 편리.

편의시설: 하나로마트, 롯데슈퍼 등 대형 마트 및 각종 상업 시설 이용이 용이합니다. 인근 백병원 등 의료시설 접근성도 양호합니다.

교육시설: 화곡초등학교, 화원중학교, 서울항공비즈니스고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

공원/녹지: 까치산공원 등 휴식 공간 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 매각 조건상 매수인에게 대항력 포기 조건으로 매각되므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약서 및 명세서 확인은 필수입니다.

토지이용계획:

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 환경적 영향 및 공항 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 해당합니다.

* 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 대상자 및 용도에 따라 달라질 수 있습니다.

도로 관련: 건축법상 도로 일부를 포함하고 있다는 점은 도로점용 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동, 까치산역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

교통이 편리하고 주변 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 가치가 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, HUG 관련 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 일부 토지이용계획상의 규제 사항과 도로 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

까치산역 도보 거리의 역세권 입지.

원룸형 소형 주택으로 1인 가구 임대 수요 확보 용이.

HUG 관련 권리 승계 부담 없음.

향후 주변 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5천 9백만원.

주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(2018년식, 37.05㎡, 6층, 다세대)인 M펠리체(830-5)가 3억원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 81만원 수준입니다.

* 본 건(19.75㎡)에 이 단가를 적용하면 약 1억 6천만원 수준입니다.

* 감정가 1억 5천 9백만원은 현재 시세 범위 내로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원. (첫 입찰 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.