나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경734 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제3층 제306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(9호선 '가양역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제3층 제306호 외 3개로서, (사용승인일 : 2018.12.28) 외벽 : 몰탈 위 테라코타판넬 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1111-4 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03) 화곡동 1111-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제3층 제306호.

1.2. 건물명

포유.

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설).

1.4. 감정가

135,000,000원.

1.5. 토지면적

3. 03㎡ (약 0.92평).

1.6. 건물면적 (전용면적)

17. 92㎡ (약 5.42평).

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄 매각.

1.8. 경매구분

부동산 임의경매.

1.9. 채권자

국OOO.

1.10. 특이사항

유동화물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 9호선 가양역이 근거리에 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

본건 북서측으로는 폭 약 30m, 남동측으로는 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (국민은행, 2019.02.15. 접수, 금97,200,000원).

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (명세서 비고란에 '지상권개요:' 라고만 기재되어 있고, 구체적인 내용이 없어 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 국민은행 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 920,190,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하지만, 본건은 인수 보증금이 0원으로 파악되므로 특별히 주의할 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

4.2. 상업시설 및 업무시설 현황

건물 내 상가 및 오피스텔이 혼재되어 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

지하철역(9호선 가양역) 이용이 가능하고, 강서구청 등 주요 기관이 인접하여 직주근접 배후 수요가 존재합니다. 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공기관

강서구청이 북동측 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

인근에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (정확한 학군은 지도 검색을 통해 확인 필요)

5.4. 주거 환경

오피스텔 건물로, 독립적인 주거 및 업무 공간으로 활용 가능하며, 기본 설비(위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차)가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 공항 관련 구역 및 높이 제한, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축물 관련 제약

공항 관련 구역 지정으로 인해 건축물의 높이 및 신축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

유동화 물건으로, 채권 및 관련 절차에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 인근에 강서구청과 지하철 9호선 가양역이 있어 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하며, 유동화 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가양역 인근 역세권 입지: 지하철 9호선 이용 편리.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 노후도 적음.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 주변 개발 호재 및 잠재력: 강서구청 인접, 지역 개발 가능성.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 용이.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(17.92㎡) 오피스텔 매매 사례가 2024년 8월 14,500만원, 2026년 4월 14,500만원에 거래된 점과 감정가 135,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 145,000,000원 내외로 판단됩니다. 다만, 입찰 시점의 경쟁 상황 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.