나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경725 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 423-17 까사지오 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡터널 남서측에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단 독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철2,5호선 까치산역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등. 내벽 : 벽지, 타일 등. 바닥 : 목재무늬플라스틱 및 타일 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수 도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

테라스를 확장하여 주택(약17.7㎡, 거실,방,발코니)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2.본건은 집합건축물대장 전유부에 위반건축물로 등재되어 있으니 경매참여시 주의하시기 바 랍니다.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경725 (1) 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경725 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 423-17 까사지오 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 222,640,580원

토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

토지지분: 17.74㎡ (약 5.37평)

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물지분: 29.1㎡ (약 8.80평)

건물 제시외면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

준공연도: 2015년 (건축물대장상 사용승인일 2015.12.17)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권, 위반건축물 등재

주의사항: 제시외 건물(테라스 확장 부분) 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡터널 남서측에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 서측 및 북측으로 도로에 접해 있으며, 토지는 2필 일단의 장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용 중입니다.

2.4. 주변 시설

주변에는 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권(박은희)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김동주

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-03-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 박은희

보증금: 207,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-11-06

확정일자: 2020-11-05

배당신고일자: 2024-11-29

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로, 보증금 207,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. (물건명세서상 인수 조건 확인 요망)

3.3. 등기부 요약

말소기준권리인 근저당권(을6, 2022-01-06, 70,000,000원)은 매각으로 소멸됩니다.

박은희 씨의 주택임차권(을7, 2024-11-29, 207,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이므로 인수 대상이 됩니다.

압류 및 강제경매 개시 결정 등기(박은희)는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인 박은희 씨가 존재하며, 보증금 207,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 접근성은 양호합니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 인접성은 낮으나, 까치산역 인근의 상권을 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 테라스 확장(약 17.7㎡, 거실, 방, 발코니로 이용)으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축 관련 문제 발생, 이행강제금 부과, 건축물 사용 및 거래 제한 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

박은희 씨의 임차보증금 207,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 입찰가를 산정하고 투자 수익률을 계산할 때 매우 중요한 요소입니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획 및 규제의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된(2015년) 다세대주택으로, 지하철역 및 버스 노선이 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 그러나 테라스 확장으로 인한 위반건축물 등재 사실과 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 207,000,000원)의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 위반건축물 문제는 향후 재산권 행사 및 거래에 제약을 줄 수 있으며, 임차보증금 인수 여부는 총 투자금액과 직결되므로 철저한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 지역 내 비교적 신축인 공동주택이라는 점.

* 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 통해 시세 파악 가능. (예: 19.98㎡, 2019년식, 4층, 216,000,000원)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(222,640,580원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 207,000,000원 인수 가능성과 위반건축물에 따른 리스크를 복합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

매수인이 임차인의 보증금 207,000,000원을 인수하지 않으려면, 최소한 해당 금액 이상으로 입찰해야 합니다. 위반건축물로 인한 가치 하락 가능성을 감안할 때, 보증금 인수 부담이 없는 선에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위를 제시합니다.

이 범위는 임차인의 보증금을 배당으로 변제받고, 위반건축물 리스크를 감안했을 때 투자 가능한 상단 가격이며, 실제 입찰가는 시장 상황과 개인의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.