나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11349 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637 서울 시니어스 가양타워 제8층 제815호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철9호선 "증미역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 소재 및 지하철9호선 "증미역" 이 근거리에 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층,지상15층 건물 내 제8층 제815호로서, ('집합건축물대장' 상의 사용승인일은 2007.12.12.일임) 외벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감. 내벽 : - 창호 : 알루미늄샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

대상물건은 노유자시설(노인복지주택, "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급 배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 사다리형으로서 주상용 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 토지의 북동측으로 화곡로68길, 북서 및 남서측으로 양천로60길의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 대상물건의 임대관계는 미상임. 2. 대상물건은 실지조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사는 용이하지 않았으며, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매진행에 참고하시고, 경매참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11349 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637 서울 시니어스 가양타워 제8층 제815호

용도: 노유자시설 (노인복지주택)

감정가: 447,000,000원

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (근저당권자)

건물 개요

- 건물명: 서울 시니어스 가양타워

- 신축 주소: 서울특별시 강서구 화곡로68길 102 (등촌동)

- 사용승인일: 2007년 12월 12일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지하 3층, 지상 15층

- 해당 호수: 제8층 제815호

- 주차시설: 총 216대 주차 가능 (건축물대장상 지하주차장 포함)

등기부 요약

- 소유권 변동: 서울시니어스타워주식회사 (보존) → 임동준 → 임정숙 → 위미희 (유증)

- 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2021.04.28. 접수, 475,000,000원)

- 경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025.10.20. 접수, 243,017,614원)

- 등기부채권 총액: 475,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

- 지하철 9호선 '증미역' 남측 인근에 위치

- 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

- 건물 자체는 노유자시설(노인복지주택)로 운영 중

교통상황

- 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재함.

- 지하철 9호선 '증미역'이 가까이 있어 교통 여건은 양호한 편.

- 가양대교, 올림픽대로, 공항대로와 인접하여 광역 접근성 우수

건물 외관 및 구조

- 외벽: 석재 및 타일 마감

- 내벽: (정보 없음)

- 창호: 알루미늄 샷시

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 15층

3. 권리분석

말소기준권리

- 2021년 4월 28일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

- 이보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대차 관계는 현재 파악되지 않습니다 (미상).

- 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 실제 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상업 환경

- 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

- 증미역 역세권으로 주변에 지식산업센터가 신축되면서 다양한 편의시설이 입점하여 도보로 이용 가능합니다.

- 건물의 용도가 노유자시설(노인복지주택)임을 감안할 때, 지역 내 고령층 인구 또는 관련 서비스 수요와 연관될 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설 및 여가

- 서울시니어스 가양타워 자체적으로 클리닉, 헬스센터, 사우나, 수영장, 노래방, 바둑실, 식당, 서예실, 동호인실, 당구장, 골프 퍼팅장 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

- 도보 3분 거리에 매화근린공원이 있어 가벼운 산책이 가능하며, 마을버스로 5분 거리에 우장산이 있어 등산도 즐길 수 있습니다.

의료시설

- 건물 내 클리닉 시설이 있으며, 주변 지역의 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

- 도시지역, 준공업지역

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

- 가로구역별 최고높이 제한지역

- 원추표면구역 (공항)

- 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 과밀억제권역

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공항 관련 고도 제한

- 김포공항 주변 지역으로, 수평표면 및 원추표면 규제를 받습니다. 이는 건축물의 높이에 제한을 줄 수 있으며, 향후 재건축이나 증축 시 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물 내부 조사 제약

- 실지 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 조사가 원활하지 않았습니다. 집합건축물대장상의 '건축물현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성되었으므로, 실제와 다를 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

쓰레기 처리 시설 등 혐오 시설

- 주변에 직접적으로 언급된 혐오 시설(쓰레기 처리장, 소각장 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 도시 지역에서는 잠재적으로 이러한 시설이 존재하거나 건설 계획이 있을 수 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 관련 계획 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치한 노유자시설(노인복지주택)입니다. 건물 자체적으로 다양한 편의 및 복지 시설을 갖추고 있으며, 주변 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 건물 내부 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 또는 운영 목적의 활용성이 높을 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리가 되어, 이를 기준으로 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

잠재적 리스크로는 김포공항 인근 지역의 고도 제한, 다수의 토지이용계획상 제한 사항(공항 관련 지구, 토지거래허가구역 등)이 존재합니다. 이는 향후 건물 활용 및 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 내부 구조 파악이 제한적이었던 점을 감안하여, 현장 방문 시 꼼꼼한 실사를 통해 정확한 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 9호선 증미역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

잘 갖춰진 편의시설: 해당 건물(서울 시니어스 가양타워)은 자체적으로 수영장, 헬스장, 식당 등 다양한 복지 및 여가 시설을 제공합니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어, 권리 인수 위험이 낮습니다.

고령화 사회 대비: 노인복지주택이라는 용도는 고령 인구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 447,000,000원입니다. 최신 시세 정보 및 유사 물건 거래 사례에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 특히, 본 물건은 노유자시설로서 일반 주택이나 상가와는 다른 시장 특성을 가질 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 인근 유사 노유자시설의 최근 실거래가 및 임대료 수준

* 서울 시니어스 가양타워의 현재 운영 상태 및 공실률 (만약 임대 중일 경우)

* 향후 건물 관리 및 유지 비용, 예상 수익률 분석

상기 정보들을 종합적으로 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 감정가를 기준으로 삼되, 시장 상황과 물건의 장단점을 고려하여 입찰가를 최종 결정하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.