나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경743 [1] 서울특별시 금천구 가산동 319 호서대벤처타워 제9층 제905호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울디지털국가산업단지(3단지)에 속해 있는 대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철1호선 독산역과 지하철1호선7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제9층 제905호로서, (사용승인일: 2008.10.07) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 몰탈위페인팅, 내부인테리어 등 마감, 창호: 페어글라스창 등임.

이용상태

공부상 용도는 지원시설이며, 내부는 폐문으로 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 아파트형공장,지원시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 20미터 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(지상권 설정 등기)가 있으며, 해당 등기내용을 고려할 때, 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없거나 미미하다고 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 참고하시길 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경743 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319 호서대벤처타워 제9층 제905호

신 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 70, 제9층 제905호 (가산동, 호서대벤처타워)

건물 용도 (공부상): 지원시설 (건물 전체 용도는 아파트형공장, 지원시설)

토지 면적: 66.52㎡ (약 20.12평)

건물 면적: 295.73㎡ (약 89.46평)

감정가: 1,190,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 금천남부새마을금고

건물 사용승인일: 2008년 10월 7일

1.1. 입지조건

위치: 서울디지털국가산업단지(3단지) 내에 위치하며, 서울두산초등학교 북서측 인근입니다.

주변 환경: 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 산업단지 환경을 이룹니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역, 1호선 및 7호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 접근성이 보통 수준입니다.

도로: 본 건물은 남서측으로 폭 약 20미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 27일자 금천남부새마을금고의 근저당권 (을15) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리:

* 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도등기인 지상권 설정 등기(2008년 10월 8일)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 감정평가서 상으로는 본 건물의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향이 없거나 미미하다고 판단되었으나, 인수 시 실제 영향을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 및 사용 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

입지: 서울디지털국가산업단지 내 위치하여 IT, 제조, 연구개발 등 관련 기업들이 밀집한 지역입니다.

주변 시설: 대규모 아파트형 공장 및 업무 시설이 주를 이루며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 편입니다.

대상 물건의 용도: 공부상으로는 지원시설로 등재되어 있으며, 건물 전체는 아파트형 공장 및 지원시설로 활용되고 있습니다. 905호 자체의 정확한 내부 이용 상태는 폐문으로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 독산역 및 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 가능하여 도심 및 수도권 접근이 편리합니다.

주변 시설: 서울두산초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 가산디지털단지역 주변의 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기가 존재하므로, 이에 대한 정확한 권리 관계 및 영향 평가가 필요합니다.

내부 확인 불가: 현황 조사 시 폐문으로 내부 확인을 하지 못하여, 실제 이용 상태, 내부 구조, 하자 여부, 원상복구 필요성 등을 파악하기 어렵습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 명도 저항의 가능성이 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 19억 7천만원으로, 감정가 11억 9천만원을 초과합니다. 이는 다수의 채권자가 존재하며, 추가 유찰 가능성을 시사합니다.

복잡한 토지 이용 규제: 국가산업단지, 지구단위계획구역, 최고높이 제한 구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 다양한 법규 및 제한 사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울디지털국가산업단지라는 우수한 입지에 소재한 지식산업센터 내 상가/사무실입니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주변 산업단지 인프라를 공유할 수 있습니다.

권리 관계상 매수인이 인수해야 하는 지상권이 존재하며, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

채권 총액이 감정가를 초과하여 추가 유찰 가능성이 높으므로, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

투자 가치 판단 시, 인수되는 지상권의 영향, 내부 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울디지털국가산업단지 내 핵심 입지: 첨단 산업의 중심지로 향후 지속적인 성장이 기대됩니다.

가산/구로디지털단지의 풍부한 기업 배후 수요: 사무실, 지원시설로서의 임대 수요 확보 용이.

추가 유찰을 통한 시세 차익 기대: 현재 채권 총액과 감정가를 고려할 때, 유찰을 통해 취득 단가를 낮출 수 있는 기회가 있습니다.

(만약 내부 확인 시 상가/사무실로 적합하다면) 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 지상권, 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등 명확한 현황 파악에 어려움이 있어 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 물건의 상태, 권리 관계, 명도 가능성, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

특히 본 건의 경우, 채권 총액이 감정가를 상당 부분 초과하고 있으므로, 최소 2회 이상 유찰된 후 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

인수되는 지상권의 실질적인 가치 및 영향력 평가, 그리고 현장 조사 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 전문가 상담 등을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.