나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12740 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 423-14 남성아트빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2014-07-11) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금230,000,000원 임대차계약일자 : 2022년8월12일 임차권자 : 오선오

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12740 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 423-14 남성아트빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 252,000,000원

건축년도: 2014년

토지면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

건물면적: 34.98㎡ (약 10.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2014년 7월 11일

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: -

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. 주거 밀집 지역으로 주거 환경이 조성되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 등은 없는 것으로 확인됨).

3.2. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (접수일 2023-09-05, 금 275,000,000원)

3.3. 인수되는 권리 분석

* 임차인 현황:

- 임차인: 오선오 (주택임차권 설정)

- 보증금: 230,000,000원

- 임대차계약일: 2022년 8월 12일

- 전입일자: 2022년 9월 16일

- 확정일자: 2022년 8월 12일

- 대항력: 없음 (현황 기준)

* 권리분석 요약:

등기부등본 상 주택임차권(을6)은 말소되었으며, 본 건은 "임차인 오선오 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"하는 조건부 매각임. 따라서 임차인의 보증금 또는 이에 대한 반환청구권은 매수인이 인수하지 않음. "인수 보증금 합계: 0원"임.

3.4. 기타 권리사항

소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전(매매), 가압류, 압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 다세대주택 및 다가구주택이 밀집한 주택지대로, 인근에 근린생활시설이 산재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 개발 호재

까치산역 인근 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 있음. (정확한 개발 호재는 추가적인 지역 분석 필요)

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

서울월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리함.

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 2,5호선 까치산역 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 단지 인근의 근린생활시설 및 마트 등을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건은 임차인 관련하여 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"으로 진행되므로, 원칙적으로 임차인의 보증금을 인수하지 않음. 그러나, 매각 조건의 이행 여부 및 이에 따른 법적 분쟁 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함. '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 표기는 혼선을 줄 수 있으나, 최종적으로는 임차인의 권리가 소멸되는 것으로 해석됨.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 매수인의 경우 허가를 받아야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역 역세권 및 초등학교 인근에 자리하여 주거 입지가 양호한 편임. 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성된 점은 긍정적이나, 복잡한 임차인 관련 인수 조건 및 다양한 토지이용계획상 제한사항이 존재함. HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 점과 공동담보 물건이라는 점은 해당 물건의 특수성을 시사함. 임차인 관련 조건이 명확히 포기되는 것으로 해석되더라도, 잠재적 분쟁 소지를 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철역(까치산역) 및 초등학교 인근으로 편리한 주거 환경.

* 시세: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세차익 가능성 존재.

* 안정성: '인수 보증금 0원' 조건으로 임차인 관련 직접적인 금전 부담은 없음 (단, 조건 이행 여부 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

최근 매매 사례:

- M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월 300,000,000원

- 본건(423-14, 2014년식, 34.98㎡)과 유사한 면적 및 준공 연도를 가진 M펠리체 사례(약 810만원/㎡)를 적용 시, 약 283,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있음.

따라서, 본 건의 감정가 252,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 부담이 없고 시장 상황을 고려할 때, 100% ~ 105% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

최적 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원 선으로 예상됨.

(단, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 변동 및 본인의 투자 성향과 리스크 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.