나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12689 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 업무시설과 소규모 아파트 및 다세대주택등의 공동주택등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층건(사용승인일자: 2020. 12. 3)중 제 11층 제 1104호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터폭(월정로20길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 2) 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 43개호로 구성되어 있음

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12689 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제11층 제1104호

* 건물명: 늘예솔하우스

* 층수: 지상 11층 중 11층

* 호수: 1104호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용으로 사용 중)

* 사용승인일자: 2020년 12월 3일

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 감정가: 288,000,000원

* 건물면적 (전용): 29.72㎡ (약 8.99평)

* 토지면적 (지분): 8.11㎡ (약 2.45평)

* 총 전용면적 (건물+토지 지분): 37.83㎡ (약 11.44평)

* 집합건물 총 호수: 43호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 갑8)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재, "화곡1동주민센터" 남서측 인근.

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 소규모 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건은 보통임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 북동측 근거리에 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 도로: 본건 남측으로 약 6미터 폭의 "월정로20길" 포장도로와 접하며, 출입도로 상태는 양호함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 14일 접수된 강서세무서장의 압류 (갑6).

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(주택도시보증공사의 가압류(갑7, 말소), 주택도시보증공사의 강제경매(갑8, 말소), 주택임차권(을1, 말소) 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: CHHINSREYMEY

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (채무자 조환호 관련)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 9일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 배당신고일자: 2023년 6월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소되었으며, 본 건의 채권자(갑8)이기도 함.

* 특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각. HUG 인수조건 변경. (매수인은 임차인의 미배당 보증금에 대해 책임지지 않음)

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 복합적인 상권 형성.

* 인근 주요 시설: 화곡1동 주민센터, 까치산역 (지하철 2, 5호선 환승역) 인접.

* 오피스텔 구성: 본건 건물(늘예솔하우스)은 총 43개호로 구성되어 있어, 단지 내 일정 규모의 고정 수요 확보 가능.

* 잠재력: 역세권 오피스텔로서 배후 주거 수요 및 업무 시설 관련 수요 기대.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 화곡1동 주민센터 등 관공서 인근 위치. 주변 상업 시설 이용 가능.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 환경: 주변이 주택 밀집 지역이므로 비교적 조용한 주거 환경 기대 가능.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 불명확한 임차인 정보: 'CHHINSREYMEY'의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유 여부 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 0원이라도 주의가 요구됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '포기 조건 매각' 내용: 임차인 관련 보증금 반환 채권 포기 조건 매각이 명시되어 있으나, 계약서 등에서 해당 내용이 명확히 이행되는지 철저히 검토해야 합니다.

* 현황 용도와 공부상 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 건물 관련 규제나 세금 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제가 적용되어 있어 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로서, 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 까치산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 깔끔한 상태로 보이나, 임차인 관련 내용과 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 사항에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

* 특히, 임차인 CHHINSREYMEY의 정보 불확실성과 HUG의 보증금 반환 채권 포기 조건은 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 요소를 최소화할 수 있는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 현재 건물 상태 및 주변 시세를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 임대 수요 확보에 유리.

* HUG 관련 명확한 처리: HUG가 채권자인 점과 명확한 '포기 조건 매각'은 권리관계의 안정성을 높여줌.

* 면적: 건물면적 29.72㎡ (약 8.99평)에 토지 지분 8.11㎡ (약 2.45평)을 포함하여 총 11.44평으로, 오피스텔의 일반적인 전용률을 고려할 때 실사용 면적 대비 가치를 평가할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 288,000,000원

* 전용면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 검색 결과, 까치산역 인근 오피스텔의 유사 면적(약 29~30㎡) 시세는 평당 약 25,000,000원에서 28,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 이를 바탕으로 산정한 예상 시세 범위는 약 225,000,000원 (11.44평 * 2500만원/평) ~ 252,000,000원 (11.44평 * 2800만원/평) 입니다.

* 감정가 288,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높거나 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본건은 인수할 임차보증금이 없고 권리관계가 소멸되는 점을 고려할 때, 시세의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 대략 180,000,000원 (225,000,000원 * 0.8) ~ 226,000,000원 (252,000,000원 * 0.9) 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

* 다만, 임차인 CHHINSREYMEY의 정보 불확실성 및 HUG 인수조건 변경 등 특수 사항을 면밀히 재검토하고, 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악한 후 최종 입찰가를 산정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.