나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12729 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재‘지하철 1호선 오류동역’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일: 2019.07.02) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제2종근린 생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 6-109, 6-108 : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 오류동 6-324 : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12729 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제7층 제702호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 제7층 제702호

사용승인일: 2019년 7월 2일

건물 면적: 54.58㎡ (약 16.5평)

토지 지분 면적: 12.61㎡ (약 3.8평)

감정가: 321,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 서측 인근에 위치하여 도보 및 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주위환경: 본 건은 오류동역 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (부평세무서장, 2023-01-03)

* 진행 경매 사건: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-10-21)

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 보존: 조성민 (2019-07-12)

* 소유권 이전: 백상훈 (2019-08-14)

* 주택임차권: 이영재 (276,000,000원, 2019-08-08 전입, 2023-09-08 말소 등기)

* 압류: 부평세무서장 (2023-01-03, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (276,000,000원, 2025-10-21, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-10-28, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: E

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-18

* 대항력: 없음

* 임차인: T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 임차인: T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 임차인: T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 임차인: T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 276,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-08

* 확정일자: 2019-07-30

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 인수조건 변경에 따라 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건 매각)

4. 상권분석

* 본 물건은 오피스텔로, 건축물대장상에는 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다. 제2종 근린생활시설(사무소) 용도로도 활용 가능합니다.

* 주변 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오류동역 인근의 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역을 이용한 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: HUG 인수조건 변경에 따라 임차인 이영재 및 주택임차권 승계인이 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 계약 시 조건을 철저히 확인해야 합니다.

* 대항력 관련 특이사항: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있습니다. 이는 등기부상 권리관계와 실제 점유 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 관련 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요합니다. (일반적인 오피스텔의 주거용 사용으로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 행정적 확인 필요)

* 주변 시설: 현재 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설이나 특별히 문제될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 오류동역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 3억 2천1백만원이며, 권리분석상으로는 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 쟁점은 HUG 인수조건에 따른 임차인의 보증금 관련 조건 이행 여부입니다. 현재 제공된 정보상으로는 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없으나, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 언급된 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역을 도보로 이용할 수 있는 편리한 교통 환경.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로, 즉각적인 수리나 대규모 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 시세 대비 가격 경쟁력 확보 가능성: 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석하여 잠재적 투자 수익률을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 6월 19일: 40.63㎡, 5층, 21,700만원 (평당 약 534만원)

* 2024년 11월 14일: 40.63㎡, 10층, 21,000만원 (평당 약 517만원)

* 본 건은 54.58㎡ (약 16.5평)으로, 최근 거래된 40.63㎡ (약 12.3평)보다 면적이 더 큽니다.

* 최근 거래 사례의 면적당 가격을 적용하여 시세를 추정하면, 본 건의 예상 시세는 약 28,000만원 ~ 29,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가는 321,000,000원이므로, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 따라서, 잠재적 리스크(특히 임차인 관련 조건 및 대항력 여부)를 충분히 고려하고, 시세 하한선인 28,000만원 이하, 즉 27,000만원 ~ 28,000만원 선에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차인 관련 조건의 명확한 이행 여부 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.