나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12723 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택 , 단독주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이, 남동측으로 지하철 2,5호선 까치산 역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 정방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 소규모주택정비 관리지역{빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지 거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일 ~ 2029년9월9일, 지목 도로 한 정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025 .10.20. ~2026.12.31)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건 북측 테라스에 보일러실(판넬조 등,약0.4㎡)이 소재하여 제시외 건물로 평가하였음. 3. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12723 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 269,120,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 15.47㎡ (약 4.68평)

토지 지분: 15.4678㎡

건물면적: 24.12㎡ (약 7.29평)

건물 지분: 24.12㎡

제시외 건물면적: 0.40㎡ (북측 테라스 보일러실)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리지붕

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

층수: 6층 건물 중 5층

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 저층 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 공항시설보호지구, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역(화곡동 모아타운) 등에 해당합니다. 또한, 공항과 관련한 수평표면구역 및 비행안전구역에 포함됩니다. 토지거래허가구역으로 지정된 상태입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 남동측으로는 지하철 2, 5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 9일자 남동세무서장의 압류(갑3)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (김영후) - 2023년 11월 7일 접수 (말소 예정)

* 갑4: 압류 (서울특별시) - 2025년 2월 19일 접수 (말소 예정)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사) - 2025년 10월 21일 접수 (말소 예정, 본건 경매 진행)

* 갑6: 압류 (금천구) - 2026년 4월 29일 접수 (말소 예정)

등기부채권 총액은 309,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: E * (ERDENEBAATARNOMINJIN)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 11일

대항력: 없음

* 임차인: N * (NARANBAATARBOLORTUUL)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 29일

대항력: 없음

* 임차인: T * (TSOLMONKHULAN)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 11일

대항력: 없음

* 임차인: J *(김 ) (주택도시보증공사)

보증금: 309,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 7일

확정일자: 2021년 12월 24일

배당신고일자: 2023년 11월 7일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(압류, 임차권, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계에 있어 부담 없이 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 단, 임차인 관련 특이사항 및 주의사항에 명시된 조건은 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 소규모 근린생활시설이 산재한 주거 지역에 위치하고 있으며, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 주변 지역은 주로 단독주택 및 저층 공동주택 위주로 형성되어 있어, 지역 기반의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 주변에 공원이나 대형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(김영후)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건을 수용해야 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 금전적 부담은 없으나, 해당 조건의 명확한 확인 및 이행 여부가 중요합니다.

* 협소한 면적: 전용면적 24.12㎡(약 7.29평)의 소형 주거 공간으로, 실거주 시 1~2인 가구에 적합하며, 투자 시 임대 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 모아타운 지정: 소규모주택정비 관리지역(화곡동 모아타운)으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성이 있으나, 주민 동의 절차 및 사업 진행 시기 등이 불확실합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 다세대주택입니다. 비교적 최신 건축 연도와 편리한 교통 환경이 장점이나, 협소한 면적과 HUG 임차인 관련 인수 조건 변경이 주요 고려 사항입니다. 또한, 모아타운 지정으로 인한 잠재적 개발 가치와 다양한 토지 이용 제한 사항이 공존합니다.

8. 투자 포인트

* 모아타운 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 우수한 대중교통 접근성.

* 비교적 신축(2021년 준공) 건물로 즉각적인 수리 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 269,120,000원

주변 최근 실거래가 분석 결과 (2026년 5월 기준):

* M펠리체 (2018년 준공, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 809만원/㎡)

* 한양 (2000년 준공, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 473만원/㎡)

* 기린아트빌라 (1995년 준공, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 408만원/㎡)

본건은 24.12㎡ 면적에 2021년 준공된 건물임을 고려할 때, 주변 신축급 다세대주택 시세를 기준으로 약 850만원~900만원/㎡ 수준의 시장가치를 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 예상 시가총액은 약 205,000,000원 ~ 217,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 본건은 HUG 관련 임차인 인수 조건 변경 등 특이사항이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 가치 및 위험 요소를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원으로 예상됩니다. 단, 첫 매각 기일의 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.