나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12733 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-50 아줄리움 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 화곡역(5호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재마감 등 내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30m, 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 367-50 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12733 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-50 아줄리움 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원 (22,100만원)

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.17㎡ (약 4.89평)

건물면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물지분: 26.50㎡ (약 8.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 채권자: 주택도시보증공사 (부동산강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김세희)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 6일

* 확정일자: 2020년 1월 20일

* 배당신고일자: 2022년 3월 28일

* 비고: 본 건 매각 시, 임차인 김세희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부 요약 (말소기준권리: 을7 근저당권 오정자, 2020-12-28)

* 소유권 이전: 빙영은 (2013-10-28), 변아영 (2018-01-10), 김석진 (2020-03-04)

* 근저당권: 오정자 (2020-12-28, 656,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김세희 (2022-03-28, 205,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 서초세무서장 (2021-07-14), 고양시 (2022-05-10), 강서구 (2023-01-17), 용산세무서장 (2023-04-27), 강서세무서장 (2026-03-30) - 모두 말소 예정

* 가압류: 이운범 (2021-09-17, 80,000,000원), 주택도시보증공사 (2021-12-08, 1,396,000,000원) - 모두 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-21, 205,000,000원) - 말소 예정

* 총 채무액 (등기부상): 약 2,337,000,000원 (기록된 모든 권리 합산)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 성립 여부에 따라 변동 가능성 있음)

1.3. 상권분석 및 생활정보

2.

3.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 석재마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시세 분석 (입력된 JSON 정보 기준, 2026년 5월 실거래가):

* 'M펠리체' (2018년 준공, 37.05㎡): 30,000만원. 평당 약 810.9만원.

* '한양' (2000년 준공, 53.84㎡): 25,500만원. 평당 약 473.6만원.

* '기린아트빌라' (1995년 준공, 41.32㎡): 16,900만원. 평당 약 409.0만원.

* 본건(아줄리움, 2013년 준공, 26.50㎡)의 감정가(22,100만원)는 최근 인근 신축빌라(M펠리체)의 평당가격을 적용 시, 약 21,488.85만원으로 추정되어 시세 및 감정가가 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 주변시설 분석

2.

3.

* 주요 시설: 화곡역(5호선), 버스정류장, 화원중학교 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 주거 지역 내에 직접적으로 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 세부적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 임차인 관련 조건: 본 건은 임차인(김세희) 및 주택도시보증공사가 매수인에게 잔여 임차보증금에 대한 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. 임차인이 이 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 할 위험이 존재합니다. (비록 등기부상 주택임차권은 말소될 예정이나, 실제 주거하며 대항력을 주장할 여지가 있는지에 대한 법리적 해석과 현장 조사가 필요합니다.)

* 공동담보: 공동담보 물건이 있을 경우, 해당 물건의 매각 결과에 따라 본 건에 영향을 줄 수 있습니다. (본 정보에는 공동담보 해지 여부가 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경매 절차상 확인이 필요합니다.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경은 보증 관련 사항에 변동이 있을 수 있음을 시사하며, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

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3.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 및 유사 신축 빌라 시세를 고려할 때, 감정가가 시장 가격과 부합하거나 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.7. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역이 인접하여 교통이 편리하고 비교적 최근에 건축되어 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가 역시 주변 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 임차인과 관련된 보증금 반환청구권 포기 조건입니다. 이 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다. 따라서 본 건에 입찰하기 전, 임차인과의 명확한 소통 및 법률 전문가를 통한 권리 분석 재확인이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 221,000,000원이며, 주변 유사 신축 건물의 시세를 고려했을 때 적정 수준으로 보입니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가: 210,000,000원 ~ 220,000,000원 (21,000만원 ~ 22,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.