나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12643 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양천소방서 신월119센터' 동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 2·5호선 '까치산역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현황 '다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 3m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표 면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건축물대장상 건축물현황도에 표시된 테라스 부분은 현황 본건 벽체로 인해 출입이 불가한 상태인바 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람(후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조).

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12643 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제501호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.811㎡ (약 6.30평)

건물면적: 29.06㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.06㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 253,000,000원

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건축물 용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호

내부설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 구비

현황: '다세대주택'으로 이용 중

건축물표제부:

- 신축 허가일: 2020년 4월 17일

- 사용 승인일: 2021년 6월 7일

- 건물명: 대흥미소가

- 연면적: 653.82㎡

- 대지권면적: 389.72㎡

- 건폐율: 59.13%

- 용적률: 167.77%

- 층수: 지상 5층

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(2025-10-13), 과밀억제권역

기타 제한: 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12), 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트/지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

기타 참고사항: 집합건축물대장상 건축물현황도에 표시된 테라스 부분은 현황 본건 벽체로 인해 출입이 불가한 상태로, 경매 참여 시 반드시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양천소방서 신월119센터' 동측 인근에 위치함.

주변은 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

또한, 근거리에 지하철 2·5호선 '까치산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 3m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 갑3. 압류, 남부천세무서장)

* 갑1: 소유권보존 (이덕재 외 1명)

* 을3: 주택임차권 (노재용, 260,000,000원) - 말소

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (이현중) - 말소

* 갑3: 압류 (남부천세무서장) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 260,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 등기부상 노재용으로 표기되었으나, HUG 관련 내용으로 보아 HUG가 보증 채무를 인수 또는 대위변제한 것으로 추정됨)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-10

* 확정일자: 2021-08-19

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음 (등기부상 을3 임차권은 말소 처리됨)

* 비고: 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 진행됨. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금반환채무를 인수하지 않음. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석 (2026년 5월 기준)

* 사례 1: 신월동 460-5번지, 대경4차(가,나), 연립주택, 1981년식, 55.27㎡ (약 16.7평), 3층, 210,000,000원 거래. (평당 약 125.7만원)

* 사례 2: 신월동 523-26번지, 효성쉐르빌, 다세대주택, 2017년식, 52.41㎡ (약 15.8평), 6층, 302,000,000원 거래. (평당 약 191.1만원)

* 사례 3: 신월동 9-3번지, 수명산시그니처, 다세대주택, 2019년식, 55.56㎡ (약 16.8평), 2층, 329,000,000원 거래. (평당 약 195.8만원)

4.2. 본건 시세 추정

본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 전용면적 29.06㎡ (약 8.79평)임.

최근 거래된 유사 신축 다세대주택(효성쉐르빌, 수명산시그니처)의 거래가격을 기준으로 평당 약 580만원 내외로 추정할 수 있음.

이에 따라 본건의 시장 가치는 약 170,000,000원 (29.06㎡ * 580만원/㎡) 수준으로 분석됨.

다만, 감정평가액이 253,000,000원으로 시장 거래가와 상당한 차이가 있어, 이는 감정평가의 기준 시점, 건물 신축 연도(2020년)에 대한 가치 반영, 또는 HUG 관련 복잡한 권리관계 등이 복합적으로 작용한 결과로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

주변으로 초, 중, 고등학교가 분포되어 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

5.3. 공공시설

'양천소방서 신월119센터'가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건 매각 등 복잡한 권리관계가 존재함.

비록 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건이지만, 관련 법률 검토 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 테라스 출입 불가

집합건축물대장상 테라스 부분이 현황상 출입이 불가한 상태로, 실제 사용 및 가치에 영향을 줄 수 있음. 현장 방문 시 반드시 재확인 필요.

6.3. 공항 소음 지역

본건이 공항소음 방지법에 따른 제3종 구역에 속해 있어, 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있음.

6.4. 건축물 노후도 대비 감정가 차이

2020년 준공된 건물임에도 불구하고, 상권분석에서 도출된 시장가 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있음. 이는 향후 매각 과정에서 가격 경쟁력에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 신축급(2020년 준공) 다세대주택임.

교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됨.

다만, '대항력있는 임차인' 관련 내용이 특이사항 및 권리분석에 명시되어 있고, HUG 인수 조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각되는 등 권리관계가 복잡한 편임.

가장 중요한 점은 매수인이 임차인의 보증금(260,000,000원)을 인수하지 않는 조건이라는 점임. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 낮추는 요인이 될 수 있음.

하지만, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 시장가(약 170,000,000원)와 감정가(253,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로 상품성이 우수함.

* 임차인의 보증금(260,000,000원)을 인수하지 않으므로, 실질적인 취득 비용 부담이 없음.

* 양천구 신월동 지역의 주거 환경 및 교통 편의성이 양호함.

* HUG 관련 권리관계가 정리되어 있어, 명도 관련 분쟁 소지가 적을 수 있음 (단, 조건 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 170,000,000원 수준임.

감정평가액은 253,000,000원으로, 이는 시장가와 상당한 괴리가 있음.

그러나 HUG 관련 복잡한 권리관계가 매수인의 보증금 미인수 조건으로 정리되고, 건물 자체의 신축 연도를 고려할 때, 감정평가액이 높은 수준으로 책정된 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장가와 감정가를 종합적으로 고려하여 약 210,000,000원으로 제안함.

이는 감정가 대비 약 83% 수준이며, 시장가 대비로는 약 123% 수준으로, 입찰 시 해당 가격 이상으로 경쟁이 발생할 경우 수익성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.