나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104140 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난곡사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 '신대방역 (지하철 2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제12층 제1205호로서, (사용승인일: 2020.09.04) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 소화설비, 자주식 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315 호(2023.07.27.))), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 (아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정 (도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104140 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 12층1205호

건물명: 몽삐에뜨골드

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2020년 9월 4일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 중 12층 1205호

1.3. 면적 및 평가정보

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

감정가: 303,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특별사항

HUG 인수조건 변경

임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 '난곡사거리' 남서측 인근에 위치.

주위는 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

제반 주위환경은 대체로 보통 수준.

2.2. 교통상황

차량 진출입 가능.

인근에 노선버스정류장 소재.

근거리에 '신대방역 (지하철 2호선)'이 소재.

제반 교통상황은 대체로 보통 수준.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023.02.28)

매각으로 모든 권리 소멸 예정.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이성경)

보증금: 316,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건에 따라 보증금 반환채권 승계 및 대항력 포기 조건이 적용됩니다.

3.3. 인수되는 임차보증금

인수되는 임차보증금: 0원

(특별매각조건에 따라 임차보증금 전액 배당 또는 포기 예상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성.

신림동 지역은 유동인구가 많은 지역으로, 오피스텔 등 주거 및 업무 복합 기능 수행.

4.2. 상권 잠재력

지하철 2호선 신대방역 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 주변 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 편리한 생활 가능.

주변 상업시설 이용 용이.

5.2. 주변 환경

제공된 정보상 혐오시설이나 특이사항은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건: 매수인은 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건에 따라 낙찰받게 됩니다. 이는 HUG와의 계약 내용에 따른 것으로, 매각기일을 통해 최종 확인 필요.

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 확인이 필수적입니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 지정 구역.

특히 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 기간이 2026년 12월 말까지 연장되어 있어, 해당 기간 내 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 명도 관련

비록 임차인의 대항력은 없으나, 예상치 못한 명도 관련 문제 발생 가능성에 대비하여 충분한 시간을 가지고 명도 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 오피스텔로, 서울 관악구 신림동 역세권 인근에 위치하여 입지 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 3억 3백만원이나, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환채권승계인의 대항력 포기 조건 매각 등 특수한 권리관계가 존재합니다.

현재 명시된 인수되는 임차보증금은 없으므로, 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

다만, 복잡한 특별매각조건과 토지이용계획상의 여러 제한사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 2호선 신대방역 인근으로 직주근접 및 출퇴근이 용이한 입지.

8.2. 신축 오피스텔

2020년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설 및 설비 보유.

8.3. 명확한 권리 인수 가능성

인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높음.

주요 채권자인 HUG의 조건부 매각으로 인해 예측 가능한 범위 내에서의 거래 가능.

8.4. 임대 수익 잠재력

오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 303,000,000원입니다.

임차인의 보증금이 316,000,000원으로 감정가를 초과하나, 본 경매는 특별매각조건으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다. 즉, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

따라서, 감정가 303,000,000원을 기준으로 경매 시세 적용 및 낙찰률을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있으며, 본 건의 경우 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 점을 감안하더라도, 신축 오피스텔이라는 점과 시장 상황을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 범위로 설정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 242,400,000원 ~ 272,700,000원

보수적인 접근을 고려하여, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 전략적으로 입찰하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.