나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104149 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "신대방삼거리역" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(신대방삼거리역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 9층 건내 제8층 제803호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104149 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 8층803호

용도: 다세대주택 (집합건물 건축물대장상 업무시설 및 공동주택 혼합)

감정가: 286,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

건물지분: 17.25㎡ (약 5.22평)

1.3. 건축물 개요

건물명: 디앤씨타워

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

규모: 지하 1층/지상 9층 건물 내 제8층 제803호

준공연도: 2020년 11월 25일 (사용승인일 기준)

주요 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 혼합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "신대방삼거리역" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

건축선 후퇴 규정이 적용되어 도로경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 압류, 근저당, 임차권 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-01-29

배당신고일자: 2024-06-13

대항력: 없음

비고: (집합건물 등기부상 '을4' 주택임차권 등기되었으나 '말소'로 기재됨)

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-07

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

말소기준 권리는 2024년 11월 22일자 남부천세무서장의 압류입니다.

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(김가영), 압류 2건, 강제경매(주택도시보증공사) 등이 기재되어 있습니다.

이 중 주택임차권(김가영), 압류 2건, 강제경매는 말소 예정 사항입니다.

3.4. 인수 및 소멸 권리

본 매각으로 인하여 위 특별매각조건에 따라 임차권 등기 및 관련 채권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

특별한 사정이 없는 한, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득하게 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 용도

본건 건물은 업무시설(오피스텔)과 다세대주택으로 복합된 건물입니다. 주변에 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 신대방삼거리역 인근 지역으로 유동인구가 있으며, 상업 및 주거 기능이 혼합되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 특별 매각 조건의 이해

본건은 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별한 조건이 붙어 있습니다. 이는 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 배당받지 못한 보증금에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 낙찰자는 이 조건을 이행해야 하며, 관련 절차 및 효력에 대해 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 임대차 보증금 관련 리스크

임차인 김가영의 경우 대항력이 없다고 판단되나, 보증금액이 큰 편입니다. 또한, 장우영 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 특별 매각 조건 하에서 주택도시보증공사(HUG)와의 보증금 반환채권 관련 절차가 원활히 이행되는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

5.3. 기타 법규 및 행정 사항

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰자의 자격 요건 및 허가 절차를 확인해야 할 수 있습니다. (외국인 등 대상, 아파트 대상). 또한, 건축선 후퇴 규정 등이 적용되므로 건축 관련 사항을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

주변 지역의 혐오시설 포함 여부에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동에 위치한 디앤씨타워 내 소형 다세대주택(또는 오피스텔)입니다. 신대방삼거리역 역세권이라는 장점을 가지며, 감정가 및 최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때 합리적인 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 다만, 복잡한 특별 매각 조건과 HUG 관련 사항에 대한 철저한 사전 분석이 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다.

7. 투자 포인트

* 신대방삼거리역 역세권 입지로 우수한 교통 편의성.

* 소형 면적으로 1인 가구 수요 및 임대 수익 기대 가능.

* 특별 매각 조건 이행 시 권리 관계가 깨끗하게 정리될 가능성.

* 혼합된 건물 용도로 다양한 활용 가능성 (업무시설 또는 주거).

8. 예상 입찰가

감정평가액 286,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 최근 실거래가(16.29㎡, 270,000,000원) 및 본건의 입지, 면적, 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

특별 매각 조건으로 인한 권리 관계의 명확성을 감안하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 특별 매각 조건의 최종 이행 여부에 따라 잠재적 변동성이 존재합니다.

보수적으로 예상되는 입찰가 범위는 285,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 예상됩니다.

단일 예상 입찰가로는 295,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.