나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104108 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 686-48 동작협성휴포레시그니처 105동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '영림초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 단지형아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "구로디지털단지역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 29층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인일 : 2022.05.27) 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급/배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 화재탐지시설, 소화전설비, CCTV설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 광대로(시흥대로)변 및 남측으로 약 5M내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신대방동 686-48 :도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림지구, 문의:도시계획과), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 인한 폐문으로 인하여 내부를 확인하지 못하였으므로, 추후 경매집행시 재확인이 필요합니다. ② 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104108 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 686-48 동작협성휴포레시그니처 105동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 1,130,000,000원 (십일억 삼천만원)

토지면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 으뜸새마을금고 (추정)

건축물 현황:

- 건물명: 동작협성휴포레시그니처

- 사용승인일: 2022년 5월 27일

- 총 층수: 29층

- 본건 층수: 9층

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 아파트

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '영림초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 단지형 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건은 서측으로 광대로(시흥대로) 및 남측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 권리 분석 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 으뜸새마을금고로 추정됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 으뜸새마을금고의 근저당권(채권액 5억 4천만원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 박미경 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 27일

대항력: 있음

비고: 본건에는 대항력 있는 임차인 박미경씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 경우와 상이하여, 정확한 권리 관계 및 실제 보증금/차임 여부에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건은 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 말소되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 기재사항 없음)

* 등기부 채권 총액

540,000,000원

1.4. 상권분석

* 입지 특성

본건이 위치한 신대방동 일대는 주거지와 더불어 구로디지털단지와 인접하여 직주근접성이 우수하며, 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다.

* 상업 시설

단지 내 및 주변으로 상가 시설이 발달해 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 검색 결과는 본건이 위치한 지역이 주거 및 상업 기능이 혼합된 곳이며, 구로디지털단지와 인접해 있어 관련 시설이 발달해 있음을 나타냅니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보

아파트명: 동작협성휴포레시그니처

총 세대수: 274세대 (5개 동)

주차 대수: 총 687대 (세대당 약 2.5대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주변 편의시설

단지 인근에 영림초등학교가 위치하며, 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경

2022년에 준공된 신축 아파트로, 현대적인 시설과 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 9층에 위치하여 일조권 및 조망권도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

앞서 권리분석에서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인 박미경씨의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금과 차임이 0원으로 명시된 점은 특별한 사정이 있거나, 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 반드시 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 토지거래 허가 구역

본건 소재지는 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다. (2025년 8월 21일 지정, 2025년 10월 15일 추가 지정)

* 현장 조사 제약

본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 동작협성휴포레시그니처 아파트는 2022년 신축된 신축급 아파트로, 구로디지털단지역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 자체의 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인 박미경씨의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있는 특이한 상황으로 인해, 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 본건의 취득을 고려하신다면, 해당 임차인과의 관계, 계약 내용, 그리고 실제 점유 현황에 대한 심도 깊은 법률적 검토와 현장 실사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트의 가치: 2022년 준공으로 최신식 설비와 높은 주거 만족도 기대.

* 역세권 프리미엄: 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 인접으로 출퇴근 용이 및 시세 상승 잠재력.

* 직주근접성: 구로디지털단지 배후 주거지로서 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 잠재적 가치 상승: 지속적인 지역 개발 및 도시 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가(11억 3천만원) 이상으로 판단됩니다. 2026년 5월 20일 16층이 11억 4천만원, 5월 16일 17층이 11억 5천만원, 6월 4일 22층이 12억 7천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 9층으로 중간층에 해당하며, 대항력 있는 임차인과의 관계가 명확히 정리된다는 전제 하에, 최근 거래가 수준을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금 합계가 0원인 점을 감안하여, 시장 상황 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 12억 0천만원 ~ 12억 3천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (구체적인 입찰 희망가는 법률 검토 결과를 바탕으로 최종 결정하시기를 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.