나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85244 [1] 광주광역시 서구 치평동 1326 세정아울렛 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 상무역 북서측 인근에 위치하고 있으며,
본건 주위는 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장 및 지하철역이 소재하는
등 일반적인 교통이용사정은 편리한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 중 제1층 제109호로서,
외벽 : 드라이비트 및 강화유리 등
내벽 : 페인트 및 타일 등
천장 : 석고보드위 페인트 등
바닥 : 인조석 및 타일 등
등으로 치장 또는 마감임.

이용상태

판매 및 영업시설(현황 "공실")임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 시스템냉난방기
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 4면으로 아스팔트포장도로에 접해 있으며, 북측으로 차량진출입로가 개설
되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 건물은 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물[건축과-9189
(2023.04.19)호에 의거 위반건축물 기재(무단증축)]임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 '공실' 임. 감정평가서 기재 '집합건축물대장(표제부)상 위반건축물'은 2025.5.13. 위반건축물 철거, 시정완료됨[(광주광역시 서구 건축과 사실조회(접수 2025.10.02.자)참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85244 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1326, 세정아울렛 1층 109호 (신주소: 광주광역시 서구 상무대로 773)

용도: 근린상가

감정가: 1,547,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.50㎡ (약 26.47평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 상무역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지하철역이 소재하여 일반적인 교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 4면으로 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 을8 근저당권(2021.03.12.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전 (갑2, 갑3)

* 근저당권 (을8: 송정농업협동조합, 1,140,000,000원, 말소기준권리 / 을10, 을11: 송정농업협동조합)

* 가압류 (갑6: 삼성카드 / 갑7: 롯데카드 / 갑8: 광주신용보증재단 / 갑9: 신용보증기금 / 갑11: 하나카드 / 갑12: 다시농업협동조합)

* 임의경매개시결정 (갑10: 송정농업협동조합)

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 말소기준권리

을8 근저당권 (접수일자: 2021-03-12, 권리자: 송정농업협동조합, 권리금액: 1,140,000,000원)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대 관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 환경

본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

4.2. 주변 시설

* 대중교통: 상무역, 버스승강장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 다양한 상업 시설들이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 이용 편리성

인근 지하철역 및 버스정류장 이용이 편리하여 교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

다양한 근린생활시설, 판매시설 등이 주변에 위치하여 생활 및 영업 활동에 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적인 연관이 있는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 건물 상태 및 특이사항

6.1. 건물 구조 및 마감

일반철골구조 슬래브지붕의 지상 4층, 지하 1층 건물 중 제1층 제109호입니다.

외벽은 드라이비트 및 강화유리, 내벽은 페인트 및 타일, 천장 및 바닥 마감은 일반적인 상가 수준입니다.

6.2. 이용상태

현재 '공실' 상태이며, 과거에는 판매 및 영업시설로 이용되었습니다.

6.3. 설비내역

일반적인 전기, 위생, 급배수, 소방 설비와 승강기, 시스템 냉난방기가 구비되어 있습니다.

6.4. 위반 건축물 관련 사항

감정평가서 기재상 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재되어 있었으나, 2025년 5월 13일 위반건축물 철거 및 시정 완료되었습니다. (광주광역시 서구 건축과 사실조회 참조)

6.5. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물 해소 여부

위반건축물 사항은 시정 완료되었으므로 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

7.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차에 대한 확인이 필요합니다.

7.3. 기타 (공실 상태)

현재 공실 상태로, 즉시 활용 또는 임대가 가능하나 공실로 인한 손실 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

광주 상무지구 핵심 상권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 권리관계 안정성

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

8.3. 공실 해소 후 임대수익 기대

현재 공실 상태이므로, 신속한 임차인 확보를 통해 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다.

8.4. 위반 건축물 해소로 인한 가치 상승 가능성

위반 건축물 문제가 해결되어 법적 하자 없이 건물 가치를 유지하거나 상승시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 임대수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 주의사항

본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금을 제외한 금액으로 고려해야 합니다.

10. 종합 의견

10.1. 총평

본건은 우수한 입지, 해결된 위반건축물 문제, 그리고 권리관계의 명확성이라는 장점을 가진 상가 물건입니다. 현재 공실 상태이나, 상권 활성화 지역에 위치하여 향후 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

10.2. 권고 사항

적극적인 임대 마케팅을 통해 조속히 공실을 해소하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.