나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2465 [1] 경상남도 양산시 중부동 696-1 대동황토방아파트 121동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 "중부초등학교" 북동측에 위치한 "대동황토방아파트 121동 11층 1101호"로서 주위는 대규모아파트단지 ,공원,학교및 각종근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량접근이 용이하며 인근에 시내버스정류장, 양산역이 소재하여 대중교통사정도 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층건(1999.12.22일 사용승인)중 11층 1101호로서
외벽: 몰탈위 페인트
내벽:벽지도배, 일부타일
창호:샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비, 소화전설비등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이나 주위와 등고평탄한 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인근으로 양산대로, 중부로, 양주로등이 있으며 단지내 가로망 상태 보통정도임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m)(접함), 중로1류(폭20m-25m)(접함), 가축사육제한구역 , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 ; 미상임.

나. 기타 :없음.

물건 비고

1.재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2465 (1)

소재지: 경상남도 양산시 중부동 696-1 대동황토방아파트 121동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 390,000,000원

토지면적: 75.28㎡ (약 22.77평)

토지지분: 75.2846㎡ (약 22.77평)

건물면적: 117.63㎡ (약 35.58평)

건물지분: 117.63㎡ (약 35.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 재매각, 유동화물건

주의사항: 1. 재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임.

사용승인일: 1999년 12월 22일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 중부동 "중부초등학교" 북동측에 위치한 "대동황토방아파트 121동 11층 1101호"로서, 주위는 대규모 아파트 단지, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 양산역이 소재하여 대중교통 사정도 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 인근으로 양산대로, 중부로, 양주로 등이 있으며, 단지 내 가로망 상태는 보통 정도입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014년 7월 30일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

등기부 현황:

소유권 이전: 갑2 (김순자), 갑3 (정윤아, 2014-07-30, 매매 금205,000,000원)

말소기준권리: 을13 (국민은행 근저당, 2019-09-11, 채권최고액 금204,000,000원)

말소된 권리: 을15 (부산은행 근저당), 갑4 (서울보증보험 주식회사 가압류), 갑5 (서울보증보험 주식회사 가압류), 갑6 (국민은행 임의경매), 갑7 (부산은행 임의경매)

등기부채권 총액: 779,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 대규모 아파트 단지와 공공시설(학교, 공원) 및 상업시설이 조화롭게 분포되어 있어 주거 생활에 편리한 환경을 제공합니다.

이용상태: 본 물건은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 교육시설: 북동측 인근에 중부초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

교통편의: 시내버스정류장이 도보권 내에 위치하며, 양산역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

기타: 단지 내 및 인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

아파트 정보:

아파트명: 대동황토방아파트

주소: 경상남도 양산시 중부동 696-1

사용승인일: 1999년 12월 22일

동수: 121동 (해당 동) / 총 22동 (단지 전체)

세대수: 1256세대 (단지 전체)

건물 최고층: 20층 (121동 기준)

본건 층수: 11층

전용면적: 약 85㎡

분양면적 (공급면적): 약 117.63㎡ (약 35.58평)

주차: 총 1552대 (단지 전체)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 재매각으로 인해 경매 절차가 추가적으로 진행되었으며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획은 아파트 용도로는 큰 제약이 없으나, 향후 건축 또는 개발 관련 행위 시에는 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 정보 내에서는 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 중부동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 소재하며, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

재매각이 진행된 물건으로, 권리관계는 비교적 단순하여 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

현재 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 재매각으로 인해 가격 조정의 여지가 있을 수 있습니다.

인근 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

재매각 기회: 재매각 물건은 종종 정상 경매보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

안정적인 주거지: 대규모 아파트 단지로서 안정적인 수요를 확보하고 있으며, 주거 환경이 우수합니다.

교통 및 생활 인프라: 양산역 인근으로 대중교통이 편리하고, 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 390,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 대동황토방아파트의 유사 면적(약 35평형)이 2026년 5월 20일에 200,000,000원 (11층), 2026년 6월 25일에 200,000,000원 (10층), 2026년 7월 8일에 180,000,000원 (1층)에 거래되었습니다.

본 건은 11층으로, 최근 11층 거래가 200,000,000원과 동일한 층이며, 10층 거래가도 200,000,000원이었습니다. 1층 거래가가 180,000,000원임을 감안할 때, 11층의 가치는 200,000,000원 이상으로 판단할 수 있습니다.

감정가가 시세 대비 매우 높게 책정되어 있어, 입찰 시에는 시세 기준으로 접근하는 것이 현명합니다.

재매각 물건이고, 보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

시세 반영 및 층수를 고려할 때, 200,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가격을 제안합니다.

가장 추천하는 입찰가는 210,000,000원입니다.

이 금액은 현재 시장 가격과 물건의 장점을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.