나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106893 [1] 경상남도 양산시 상북면 외석리 759-2 답 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106893 [1] 경상남도 양산시 상북면 외석리 759-2 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경106893 | 소재지: 경상남도 양산시 상북면 외석리 759-2 | 감정가: 220,778,000원 | 최저가: 154,545,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경106893 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경106893 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 외석리 759-2

용도: 답 (현황 일부 도로, 일부 경작 중인 전, 일부 휴경지)

감정가: 220,778,000원

토지면적: 1871.00㎡ (약 566.0평)

토지 지분율: 187100 (제공된 정보 그대로 표기)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (공유물분할을 위한 경매)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자/채무자: 망OOOO

채권자: 윤OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필수

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 상북면 외석리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. "석계공원묘원" 북서측 인근에 자리하고 있어, 해당 시설과의 근접성을 고려해야 합니다. 본 건까지 차량 진입은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 파악됩니다. 지적도상 맹지로 표기되어 있으나, 본건 토지를 포함하여 동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 실질적인 토지 접근성은 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 망OOOO이며, 채권자는 윤OO입니다. 공유물 분할 경매의 경우, 현재 여러 명의 공유자가 가지고 있는 토지 지분을 정리하여 특정 공유자가 단독 소유권을 취득하거나, 또는 경매를 통해 외부인에게 매각한 후 매각 대금을 공유자들에게 분배하는 방식으로 진행됩니다. 제공된 정보에 따르면 복잡한 권리 관계는 없어 보이며, 경매 절차를 통해 권리가 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 주로 농업 활동이 이루어지는 농경지와 자연림, 소규모 주택들이 분포하는 전원적인 지역입니다. 상업 시설이나 대규모 주거 단지와 같은 일반적인 상권이 형성되어 있지 않으며, 지역 특성상 상권 분석보다는 해당 토지의 용도적 가치와 현황에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

주변 지역은 농촌 생활 환경을 중심으로 형성되어 있어, 도심 지역 대비 편의 시설이나 교육 시설 등 생활 인프라 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 불편하다는 점은 일상생활의 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 본건 토지는 농지이므로, 매각 허가 결정일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수되므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다. (첨부된 2025. 9. 10.자 상북면 사실조회회신 참조)

2. 토지 현황과 공부 상 지목 불일치: 공부 상 지목은 '답'이나, 현황은 일부가 도로, 일부는 경작지, 일부는 휴경지로 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

3. 현황 도로 부분: 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 이 도로 부분의 정확한 경계 및 면적은 측량을 통해 명확히 해야 합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

4. 맹지 여부 및 도로 접면: 지적도상 맹지로 확인되나, 실질적으로는 동측 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 확보되어 있습니다. 다만, 도로의 법적 소유권 및 이용 권한에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 개발 제한 사항: 본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 모든 축종에 대한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에는 제약이 따릅니다. (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

6. 제시외 수목 포함: 매각 대상에 제시외 과수목(매실나무 7주, 기타 나무 4주 등)이 포함되어 있으며, 이는 감정평가 시 함께 고려되었습니다.

7. 임대 관계 불확실: 본건 토지에 대한 임대 관계는 현재 미상으로, 낙찰 시 임대차 관련 분쟁의 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 주변 시설: 인근에 "석계공원묘원"이 위치하고 있어, 이러한 시설과의 인접성이 거주 목적이나 향후 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 양산시 상북면 외석리에 위치한 토지로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 토지는 농지로서 취득 자격 증명이 필수적이며, 지목과 현황의 불일치, 일부 현황 도로 등으로 인해 상세한 사전 조사가 필요합니다. 자연녹지지역 및 가축 사육 제한 구역이라는 점, 지적도상 맹지이나 실제 도로에 접하고 있다는 점 등 토지 이용에 있어 여러 특징과 제약을 동시에 가지고 있습니다. 또한, 제시외 수목이 포함되고 임대 관계가 불분명하며, 인근에 공원묘원이 위치하는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 공유물 분할 경매 특성: 공유 관계를 해소하고 토지의 단독 소유권을 확보할 수 있는 기회입니다.

2. 농업 또는 전원생활 목적: 귀농, 귀촌을 희망하거나 농업 활동을 계획하는 경우 적합한 물건이 될 수 있습니다.

3. 지역 개발 잠재력: 양산시의 장기적인 지역 개발 계획 및 주변 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 토지의 미래 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

4. 경매 가격 메리트: 감정가를 기준으로 시장 가치와 비교하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계