나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109779 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 5 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109779 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 5 전 경매

• 사건번호: 2024타경109779
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 5
• 감정가: 103,046,000원
• 최저가: 72,132,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

울산지방법원 경매6계 2024타경109779 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 5 | 감정가: 103,046,000원 | 최저가: 72,132,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경109779 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경109779 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 5

용도: 전 (밭)

감정가: 103,046,000원

토지면적: 2307.00㎡ (약 697.70평)

토지 지분율: (제공된 '76892.31'은 전체 면적 대비 비율로 보기 어려워 오류 가능성 있음. 토지 일부 지분 매각)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 서OO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권 (존재 여부 및 영향 확인 필요)

주의사항:

1. 지분매각. 제시외 건물(농막) 및 비닐하우스는 매각에서 제외됨.

2. 공유자 우선매수권 행사 관련 유의사항 있음.

3. 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 입찰보증금 몰수).

4. 토지 일부가 골짜기 형태이며, 부정형 휴경지 상태.

5. 차량 출입 불가, 지적도상 맹지.

6. 지적 경계 불분명, 측량 필요.

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 사연리에 위치하며, '못안골저수지' 북측 인근의 농경지 및 임야 지대에 속해 있습니다. 주변 환경은 주로 임야, 농경지, 그리고 일부 단독주택으로 형성되어 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다.

본건까지 차량 출입이 불가능하며 지적도상 맹지라는 점은 접근성에 큰 제약을 주는 요소입니다. 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가됩니다. 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치하며, 주변 개발이 제한적인 농림지역의 특성을 보입니다. 주변에서 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 서OO이며 소유자는 이OO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 소유권 이전 시 지분권자와의 관계 정리가 필요합니다. 제시외 건물(농막, 비닐하우스)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 부분에 대한 소유권 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

특히, 공유자우선매수신고가 있는 점은 해당 물건을 높은 가격에 낙찰받더라도 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. (민사집행법 제140조). 또한, 토지 이용계획상 개발제한구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 따릅니다. 법정지상권의 존재 여부 및 그 영향은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지 지역에 위치하고 있어 전통적인 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 멉니다. 주변은 농업 활동이 이루어지는 지역 특성상, 상권의 활성화보다는 자연 환경이 주를 이룹니다. 향후 토지 이용 계획에 따라 소규모 시설이나 농업 관련 시설이 들어설 가능성은 있으나, 현재로서는 직접적인 상권 분석보다는 토지 자체의 가치에 집중해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 농경지로, 거주 목적보다는 농업 활동이나 투자 목적으로 접근하는 것이 적합합니다. 차량 출입이 어렵고 맹지인 점은 생활 편의 시설 접근에 상당한 불편을 초래합니다. 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 준비하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다. 주변에 주거 편의 시설이 부족하여 일상생활을 영위하기에는 불편함이 따를 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성: 토지 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있습니다.

2. 맹지 및 접근성 문제: 차량 진입이 불가하고 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 이용 및 활용에 제약이 큽니다.

3. 농지취득자격증명 필수: 해당 자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 잃게 됩니다.

4. 지적 경계 불분명: 정확한 토지 현황 파악 및 활용을 위해 측량이 필요하며, 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 매각 제외된 제시외 건물: 매각 대상이 아닌 농막 등의 시설에 대한 처리는 낙찰자가 책임져야 할 수 있습니다.

6. 토지 이용 제한: 개발제한구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 많습니다.

7. 공유자 우선매수권: 높은 가격으로 낙찰받더라도 공유자가 우선 매수할 수 있어 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 범서읍 사연리 소재 본 토지는 농업 생산 기반 시설 또는 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 지분 매각, 맹지, 접근성 부족, 농지취득자격증명 필수 요건 등 여러 제약 사항이 명확하게 존재합니다.

특히, 토지의 정확한 경계 확인을 위한 측량과 함께, 추후 토지 이용 계획 및 주변 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 제시외 건물 문제와 공유자 우선매수권 등도 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 2307㎡의 넓은 면적을 감정가 1억 원 초반대로 접근할 수 있다는 점은 잠재적 가치가 될 수 있습니다. (다만, 지분 매각임을 유의)

2. 농업 관련 투자 기회: 농지로서의 가치와 향후 농업 관련 사업 추진 시 검토 가능성이 있습니다.

3. 지역 개발 가능성(장기적 관점): 주변 지역의 개발 동향을 꾸준히 파악하여 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 전원생활 및 귀농/귀촌 희망자: 일부 불편함이 있더라도, 자연 환경 속에서의 생활을 추구하는 분들에게는 매력적인 부분이 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계