나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110571 [1] 울산광역시 북구 호계동 호수지구토지구획정리지구2블럭1롯트 호계1차한양수자인아파트 102동 1층 102호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110571 [1] 울산광역시 북구 호계동 호수지구토지구획정리지구2블럭1롯트 호계1차한양수자인아파트 102동 1층 102호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경110571 | 소재지: 울산광역시 북구 호수중앙로 46, 102동 1층 102호 (호계동,호계1차한양수자인아파트) | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 216,300,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경110571 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 울산광역시 북구 호계동에 위치한 호계1차한양수자인아파트 102동 1층 102호입니다.

사건번호는 울산지방법원 2024타경110571 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

용도는 아파트로, 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다. (전용면적 기준, 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

감정가는 309,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

소유자는 김OO님이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 호계동 소재 "농소운동장" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 나대지 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 보통시됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

실거주민들에 따르면 주변 환경 평점은 3.2/5이며, 교통 편의성은 4.0/5로 평가되고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 토지에 대한 소유권 및 대지권이 아직 정리되지 않은 상태로 경매가 진행됩니다.

이로 인해 입찰 시 대지권의 유무나 정확한 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

최저 매각 가격에는 대지권이 포함된 것으로 간주되어 산정되었습니다.

또한, 2025년 10월 1일자 호계한양수자인1차 입주자대표회장이 제출한 공용 관리비 미납 내역에 따르면, 2025년 9월 29일 기준 3,238,650원의 미납금이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

과거 기사에 따르면, 해당 지역(호계동 한양수자인 아파트 단지)은 토지구획정리조합과 시공사 간의 분쟁으로 인한 기반시설 미비 및 미준공 상태가 장기간 지속된 이력이 있습니다. 이는 대지권 미등기 상태의 근본적인 배경이 될 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

주변이 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로 구성되어 있어, 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내 상가 및 인근의 근린 생활 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리합니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

편의시설: 도보 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 건물 내 주차 공간이 협소하다는 의견도 있습니다.

교육: 주변 학교 및 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기 및 미확정 상태: 가장 중요한 리스크 요소로, 소유권 이전 과정에서 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 대지권의 존재 여부와 실제 면적, 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

미납 관리비 인수 가능성: 공용 관리비 미납액 3,238,650원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 부분입니다. 이는 추가적인 비용 부담으로 작용합니다.

소유권 및 대지권 정리 미완료: 토지구획정리사업의 지연 및 분쟁 이력으로 인해, 향후에도 소유권 및 대지권 정리에 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

주변 시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 악취 민원이 있었던 음식물자원화시설은 다른 지역(중산동)에 위치하며, 현재는 놀이시설로 전환되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 일반적인 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 권리상의 문제가 존재하며, 미납 관리비 또한 고려해야 할 요소입니다.

이러한 권리 관련 리스크를 철저히 분석하고 해결 방안을 마련할 수 있는 경험과 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

과거의 토지구획정리사업 관련 분쟁 이력을 감안할 때, 대지권 문제 해결 과정에서 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

법적 리스크 분석 및 해결 능력 보유 투자자에게 유리: 대지권 미등기 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식이나 경험이 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득 후 권리를 정리하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역 내 입지: 호계동은 주거 지역으로 안정적인 수요를 기반으로 하고 있어, 권리 문제가 해결된다면 장기적인 보유 가치가 있습니다.

추가 조사 필요 사항: 낙찰 후 대지권 등기 가능 여부, 소요 기간 및 비용, 실제 소유권 확보 절차 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계