나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110823 [1] 울산광역시 북구 중산동 688-3 대암파크랜드 101동 3층308호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110823 [1] 울산광역시 북구 중산동 688-3 대암파크랜드 101동 3층308호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경110823 | 소재지: 울산광역시 북구 이화1길 29, 101동 3층308호 (중산동,대암파크랜드) | 감정가: 58,000,000원 | 최저가: 40,600,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경110823 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 울산광역시 북구 중산동 688-3 대암파크랜드 101동 3층 308호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 울산지방법원 2024타경110823 (1)이며, 감정가는 58,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 당OOOOOOOO입니다.

토지 면적은 19.73㎡ (약 5.97평)이고, 토지 지분율은 1973입니다.

건물 면적은 59.91㎡ (약 18.12평)이며, 이는 전용면적에 해당합니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. 건물 지분율은 5991입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 중산동에 위치하며, "이화초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

총 156세대 규모의 대암파크랜드 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지는 아파트 단지로서, 인근에 학교와 주거 시설이 밀집해 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 15층 건물 중 제3층 제308호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

전용면적은 59.91㎡ (약 18.12평)이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

건물에는 일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 완경사지대 내 자체지반이 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 부정형지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인근 가로망 및 내부 가로망 상태는 보통입니다.

토지 면적은 19.73㎡ (약 5.97평)입니다.

1.4. 권리분석

본건은 강OO 소유자 겸 채무자에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

채무자가 채무를 변제하지 못하여 채권자 당OOOOOOOO의 신청으로 진행된 경매로 파악됩니다.

특별한 권리 제한 사항이나 인수되는 권리는 제시된 정보만으로는 확인되지 않으나, 경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 일반적으로 말소 처리됩니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황 및 임차인 존재 여부에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건 주변에는 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

이화초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 존재하며, 주거 지역에 속해 있어 안정적인 소비층을 기대할 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설 위주로 구성된 지역으로 보입니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 가로망 상태도 양호한 편입니다.

이화초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

생활 편의시설로는 소규모 상점 등이 주변에 분포되어 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적, 중산동고분군)으로 지정되어 있습니다.

특히, 2024년 7월 4일부로 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 용도지역 변경 또는 개발 계획 수립 등의 영향을 받을 수 있습니다.

이러한 도시관리계획의 구체적인 내용과 예상되는 파급효과에 대한 확인이 필요합니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 도시관리계획이 입안 중에 있다는 점입니다.

이 계획의 내용에 따라 향후 토지 이용이나 건물의 가치에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

또한, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축이나 개발 행위에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등도 해당 지역의 개발 방향이나 편의시설 설치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

이화초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

하지만 현재 도시관리계획 입안 중이라는 점과 역사문화환경보존지역 등 여러 제한사항이 복합적으로 작용하고 있어, 투자 전에 해당 계획의 구체적인 내용과 영향, 그리고 각종 제한사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크도 고려해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

이화초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고, 주거 밀집 지역에 속하여 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 5,800만원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

향후 도시관리계획의 긍정적인 방향으로의 수립 시, 지역 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계