나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112072 [1] 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌토지구획정리지구115블럭1-1롯트 평창리비에르3차 309동 12층1202호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112072 [1] 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌토지구획정리지구115블럭1-1롯트 평창리비에르3차 309동 12층1202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경112072 | 소재지: 울산광역시 북구 명촌15길 10, 309동 12층1202호 (명촌동,평창리비에르3차) | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 177,800,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경112072 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경112072 (1)

소재지: 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌토지구획정리지구 115블럭 1-1롯트 평창리비에르3차 309동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 254,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분율 0%)

건물면적: 71.55㎡ (약 21.64평) (건물 지분율 7154.57)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

본건은 울산광역시 북구 명촌동에 위치한 평창리비에르3차 아파트 309동 12층 1202호입니다. 2003년 11월 입주한 평창리비에르3차 아파트는 총 13개동, 827세대로 이루어져 있으며, 본건은 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 경사지붕 17층 건물 중 12층에 해당합니다. 건물면적은 71.55㎡ (약 21.64평)으로, 전용면적으로 사용할 수 있는 면적입니다. 감정가는 254,000,000원입니다.

1.3. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 명촌동 소재 "명촌초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다. 단지 내 및 주변 도로망 상태는 양호하며, 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 명촌억새군락지가 있어 자연환경을 즐길 수 있습니다.

1.4. 건물 상태

건축년도는 2003년 11월이며, 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 경사지붕 17층 건물 중 12층입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 아파트로 이용 중이며, 승강기, 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 토지 이용 현황

해당 물건은 진장명촌지구 토지구획정리지구 내에 소재합니다. 현재 토지구획정리사업이 완료되지 않아 토지에 대한 소유권 대지권이 미등기 상태입니다. 감정평가 시 적정 대지권 가격이 포함되어 평가되었으며, 토지면적 및 지분율은 0㎡, 0%로 표기되어 있습니다.

1.6. 입지조건

본건은 명촌초등학교를 도보로 통학할 수 있는 거리에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 공원 등이 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 단지 주변으로는 태화강변 억새군락지와 같은 자연 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 울산 북구 명촌동은 해변과도 근접해 있어 휴양지로도 적합한 지역입니다.

1.7. 권리분석

본건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무를 정확히 알 수 없습니다. 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있으나, 토지구획정리사업의 미완료로 인해 추후 적정 대지권이 안분될 것을 전제로 합니다. 또한, 진장명촌지구 115블럭 1-1롯트 토지에 대한 환지설명서 발급이 불가한 상태입니다. 따라서 경매 진행 시 본건 소유권 대지권 등 제반 권리관계는 조합에 별도 확인이 필요합니다. 이는 본건의 중요한 권리상 제약 사항으로, 낙찰 후 추가적인 확인 및 절차가 요구될 수 있습니다.

1.8. 상권분석

본건이 소재한 명촌동은 울산 북구의 주요 주거지역 중 하나로, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 점은 상권 이용에 긍정적인 요인입니다. 인근에 현대자동차 울산공장이 있어 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다. 다만, 토지구획정리사업 지연으로 인한 사업 완료 지연은 주변 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 생활정보

인근에 명촌초등학교가 있어 자녀들의 교육 환경이 비교적 우수합니다. 또한, 명촌억새군락지와 같은 자연 친화적인 공간이 인접해 있어 여가 및 휴식 활동을 즐기기에 좋습니다. 주변 교통망 또한 양호하여 울산 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 문제와 관련이 있습니다. 토지구획정리사업이 장기간 지연되면서 토지 등기가 되지 않고 있으며, 이로 인해 대지권의 확정 및 등기에 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다. 조합의 파산 이력 또한 사업 완료의 불확실성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후에도 대지권 문제 해결을 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

1.11. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 명촌동의 평창리비에르3차 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 명촌초등학교가 인접해 있고, 명촌억새군락지와 같은 자연환경도 가까이 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대지권 미등기 문제와 토지구획정리사업의 장기 지연입니다. 이는 권리 관계의 복잡성과 추후 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간 소요를 의미하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

1.12. 투자 포인트

1. **입지적 장점**: 명촌초등학교 인접, 근린생활시설 및 자연환경 (명촌억새군락지) 풍부.

2. **잠재적 시세 상승**: 토지구획정리사업 완료 및 대지권 등기가 정상적으로 이루어진다면, 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

3. **합리적인 가격**: 현재 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있으며, 대지권 미등기라는 특수성으로 인해 일반 매물 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.13. 주의사항

본 물건의 핵심은 '대지권 미등기' 문제이므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 및 조합과의 상담을 통해 정확한 현황과 예상되는 절차, 소요 비용 등을 상세히 파악하시기 바랍니다. 특히, 토지구획정리사업의 정상적인 완료 가능성 및 대지권 확정 시점 등을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계