나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4792 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 22-14 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4792 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 22-14 전 경매

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서산지원 경매1계 2024타경4792 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 22-14 | 감정가: 121,290,000원 | 최저가: 84,903,000원 | 용도: 전

1. 서산 지원 2024타경4792 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4792 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 22-14

용도: 전

감정가: 121,290,000원

토지면적: 390.00㎡ (약 117.97평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 정OO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 "서정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 자연림, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 다만, 지적 상으로는 맹지로서, 인접한 제3자 소유 필지(22-13번지)에 개설된 비포장도로를 통해 출입해야 하는 다소 불편한 접근성을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 정OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다. 매각 대상은 토지이며, 지목은 '전'으로 되어 있으나 현황은 주거용 건물의 부지로 이용 중에 있습니다. 특이사항으로 법정지상권의 성립 가능성이 언급되어 있으며, 주의사항에 따르면 제시외 건물이 존재하나 이는 매각에서 제외됩니다. 이 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한받고 있으며, 제시외 건물로 인한 법정지상권의 성립 여부가 불분명하다는 점이 권리 분석상 매우 중요한 쟁점입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 도시지역 중 제2종일반주거지역에 속해 있어 일반적인 주거 용도로 활용이 가능합니다. 하지만 주변이 농경지와 자연림, 주택 등이 혼재된 지역이므로 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로 보기는 어렵습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 업종이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 서정초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 학령기 자녀가 있는 가구에 접근성이 좋을 수 있습니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 기본적인 생활 편의 시설은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 주변이 주거 지역과 농경지가 혼재된 점을 고려할 때, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 비록 제시외 건물은 매각에서 제외되지만, 해당 건물 소유자가 토지에 대한 사용권을 주장하며 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 지적상 맹지라는 점은 토지 진출입에 대한 영구적인 해결 방안 마련이 필요하며, 이는 향후 토지 활용 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 지목은 '전'이나 현황은 주거용 부지로 이용 중이므로, 향후 토지 이용 계획 변경 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 인수 시 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다. 현재까지 조사된 주변 시설 정보로는 별도의 혐오 시설은 확인되지 않으나, 지역 특성상 농경지 관련 시설이나 축사 등이 인근에 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 당진시 제2종일반주거지역 내 토지로, 주거용 부지로 이용 중이라는 점에서 활용 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 지적상 맹지로서 도로 접근성 문제가 있으며, 무엇보다 제시외 건물 존재로 인한 불분명한 법정지상권 성립 가능성은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 복합적인 권리 관계와 토지 이용상의 제약 때문에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 법정지상권 문제를 해결하거나, 해당 토지에 대한 활용 방안을 명확히 수립할 수 있을 경우에 한정됩니다. 제시외 건물의 현황 및 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 맹지 해소를 위한 인접 토지와의 협의 가능성 등을 다각적으로 검토하여, 잠재적인 개발 이익이나 활용 가치를 면밀히 분석해야 합니다. 현재로서는 권리 관계의 복잡성과 맹지라는 물리적 제약으로 인해 일반적인 투자자에게는 높은 위험도가 따르는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서산지원 경매1계