나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4402 [1] 충청남도 태안군 근흥면 마금리 1255 답 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4402 [1] 충청남도 태안군 근흥면 마금리 1255 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매1계 2024타경4402 | 소재지: 충청남도 태안군 근흥면 마금리 1255 | 감정가: 583,212,000원 | 최저가: 408,248,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4402 (1)

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 마금리 1255 외 (일괄매각 건)

용도: 답 (현황 묵전, 도로, 전, 구거 등 혼재)

감정가: 583,212,000원

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 토지 현황

토지면적: 9,781.00제곱미터 (약 2,959.02평)

매각대상: 토지 전체 (총 7필지 일괄매각)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건 토지는 충청남도 태안군 근흥면 마금리 소재 "안흥염전" 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있는 전형적인 농촌 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 버스 정류장이 소재하더라도 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 불편한 편으로, 차량 의존도가 높습니다.

2.3. 형태 및 이용 현황

기호(1)~(7)은 부정형 또는 사다리형의 평지로 구성되어 있습니다. 현재 묵전, 도로, 전, 구거 등으로 실제 이용 중이며, 공부상 지목이 '답'인 필지도 현황은 '전' 등으로 이용되는 등 현황과 공부의 차이가 존재합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계의 안정성

경매구분은 부동산 임의경매입니다. 목록 1~4, 6, 7에 설정된 지상권 등기(2018. 1. 16. 제1337호)에 대하여 지상권자(예산군산림조합)가 지상권 말소 동의서를 제출한 상태이므로, 낙찰 후 해당 지상권 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 일괄매각 및 농지취득자격증명 의무

본 건은 총 7필지 토지를 일괄로 매각하는 조건입니다. 특히, 목록 1~3, 5~7은 농지(답, 전 이용)에 해당하므로 낙찰자는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 농취증 미제출 시 보증금 몰수의 최대 리스크가 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 법적 제약 및 잠재적 리스크

4.1. 토지 이용계획 및 제한사항

기호별로 계획관리지역과 생산관리지역이 혼재되어 있습니다. 특히, 모든 필지가 다수의 가축사육제한구역(소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 사육불가 등)에 해당하므로, 향후 개발 또는 축산 관련 용도로의 활용에 매우 엄격한 제약이 따릅니다.

4.2. 도로 접근성 및 이용 현황 리스크

기호(1), (3), (5)~(7) 필지는 지적도상 맹지 상태입니다. 다만, 현황 비포장 농로를 통하여 접근은 가능합니다. 맹지 상태이므로 향후 건축허가 등 개발 행위에는 별도의 도로 확보 및 토목 작업이 필요할 수 있습니다. 또한, 목록 5는 일부가 도로로, 목록 6은 일부가 구거로 이용되는 등 실제 이용 현황과 지적 공부가 상이한 부분이 있어 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

5. 상권분석, 생활정보, 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 상권분석 및 생활정보

본 건 주변은 농경지와 농가주택 위주의 지역으로, 상업 시설이나 주요 생활 편의시설은 부족한 전형적인 농촌 환경입니다. 대중교통 이용이 불편하므로 차량을 통한 생활이 필수적입니다.

5.2. 종합 의견

본 경매 물건은 태안군 근흥면 마금리 일대의 대규모 농지(약 2,959평)를 저렴한 감정가로 취득할 기회입니다. 권리 분석 상 지상권 말소 동의서 제출로 권리 관계는 안정적이나, 농지취득자격증명 의무, 다수 필지의 맹지 상태, 복잡한 용도지역 및 가축사육제한구역 설정 등 해결해야 할 법적, 사실적 리스크가 많습니다. 특히 농취증 발급 여부가 가장 중요합니다.

5.3. 투자 포인트

대규모 토지를 계획관리지역과 생산관리지역으로 취득하여 장기적인 농지 활용 또는 소규모 귀농/귀촌, 농업 관련 시설 개발을 목표로 하는 실수요자에게 적합합니다. 맹지 해소 방안, 농취증 발급 가능성, 토지 이용 현황의 적법성 확보 방안을 사전에 철저히 검토할 수 있는 투자자에게 매력이 있습니다.

5.4. 잠재적 리스크

최대 리스크는 농취증 미발급으로 인한 보증금 몰수입니다. 또한, 대부분 필지가 맹지 상태이며, 가축사육제한구역으로 묶여 있어 향후 개발 용도가 제한된다는 점도 중요한 리스크입니다. 목록 5, 6의 도로 및 구거 이용 부분은 매수 후 토지 이용의 제한 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매1계