나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4921 [1] 충청남도 태안군 원북면 황촌리 241-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4921 [1] 충청남도 태안군 원북면 황촌리 241-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4921
• 주소: 충청남도 태안군 원북면 황촌리 241-1
• 감정가: 673,228,300원
• 최저가: 471,259,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

서산지원 경매1계 2024타경4921 | 소재지: 충청남도 태안군 원북면 황촌리 241-1 | 감정가: 673,228,300원 | 최저가: 471,259,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2024타경4921 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서산지원에서 진행하는 2024타경4921 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 소재지는 충청남도 태안군 원북면 황촌리 241-1이며, 용도는 임야입니다. 총 감정가는 673,228,300원입니다. 토지 면적은 17,667.00㎡ (약 5,345.77평)이며, 건물 면적은 0.00㎡로 건축물은 없습니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 소유자이자 채무자는 사OO님이고 채권자는 홍OOOOOO님입니다. 농지취득자격증명 및 분묘기지권과 관련된 특이사항이 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다. 목록 1, 2, 3번지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 목록 5번지에는 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이에 따라 최저매각가격이 제한되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 충청남도 태안군 원북면 황촌리 소재 "삼호저수지" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

토지의 형태는 기호(1-3)와 (5)번지의 경우 부정형의 완경사지로 현황 휴경지 또는 자연림 상태이며, 기호(4)번지는 사다리형의 완경사지로 주거 기타 용도로 이용 가능한 상태입니다.

인접 도로 상황으로는 기호(1-3, 5)번지는 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 그러나 기호(4)번지는 지적도상 맹지이므로 도로 접근에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 기호(1-4)번지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(1500m, 300m)에 해당됩니다. 특히 기호(3)번지는 영농여건불리농지로 추가 지정되어 있습니다. 기호(5)번지는 농림지역과 보전관리지역에 걸쳐 있으며, 임업용산지 및 준보전산지로 지정되어 있고, 가축사육제한구역에 해당됩니다. 또한, 기호(1-3, 5)번지는 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 사OO님입니다. 채권자는 홍OOOOOO님입니다. 경매 물건에는 농지취득자격증명 필요(목록 1, 2, 3), 분묘기지권 성립 가능성(목록 5) 등의 특이사항이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수되는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 일괄매각으로 진행되므로, 각 필지의 개별적인 취득 가능 여부 및 권리관계를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건지는 임야 및 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 주변에 단독주택이 산재해 있으나, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모의 편의 시설이나 농산물 관련 시설 등을 예상해 볼 수 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 상권 가치는 낮다고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

태안군 원북면 황촌리에 위치하며, 삼호저수지가 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 세부적인 편의 시설이나 생활 인프라에 대한 접근성은 지역의 규모를 감안할 때 제한적일 수 있습니다. 전원생활이나 귀농·귀촌 등을 고려하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 목록 1, 2, 3번지에 대한 농지취득자격증명 발급 필요성입니다. 농업인이 아니거나 농업 경영 계획이 불가능할 경우, 해당 필지를 취득할 수 없으며, 이로 인해 입찰 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

또한, 목록 5번지에는 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 평온, 공연하게 20년간 점유하거나 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 성립될 수 있으며, 경우에 따라 지료 지급 의무가 발생할 수도 있습니다.

목록 4번지는 지적도상 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 토지 활용 및 건축 시 심각한 제약이 발생합니다.

이 외에도 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군에 위치한 임야로, 자연환경이 우수하나 농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지 등 여러 가지 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지 취득 자격이 없는 경우, 해당 필지에 대한 취득이 불가능하며 보증금 몰수라는 큰 위험을 감수해야 합니다. 분묘기지권 또한 개발에 걸림돌이 될 수 있습니다. 이러한 제약 조건들이 감정가 및 최저매각가격에 반영되어 있을 가능성이 높습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 해당 리스크를 충분히 인지하고, 관련 법규 및 권리 관계를 정확히 파악하며, 적극적인 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 전문성을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

- ** rural landscape:** 삼호저수지 인근의 자연 친화적인 입지는 전원생활이나 주말농장, 또는 자연을 활용한 개발(관련 법규 충족 시) 등의 잠재력을 가질 수 있습니다.

- **Potential for agricultural use (if eligible):** 농지취득자격증명 요건을 충족하는 투자자라면, 농경지로 활용하여 농작물 재배나 체험 영농 등의 목적으로 접근할 수 있습니다.

- **Price Consideration:** 분묘기지권이나 맹지 등 제약 조건으로 인해 최저매각가격이 조정되었을 가능성이 있으므로, 리스크를 감수한 투자자에게는 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

- **Diversification into rural assets:** 포트폴리오 다각화를 위해 농지나 임야 등의 부동산에 투자하려는 경우 고려해볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 태안군 원북면 황촌리 241-1 일대는 전반적으로 농경지와 임야, 그리고 일부 주거 시설이 혼재된 농촌 지역으로 확인되었습니다. 현재까지 검색된 정보로는 해당 토지 주변에 직접적으로 위험하거나 혐오감을 주는 시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)은 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 농업 활동이 이루어지는 지역이므로 농약 사용이나 가축 사육에 따른 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매1계