나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60693 [1] 충청남도 당진시 원당동 600-13 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진시 농업기술센터" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제4층 제402호로서,
사용승인 : 2017-03-27

외 벽 : 일부 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

전용면적에 포함되지 않는 누다락 및 지하층 주차장에 소규모 창고가 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 5번 2024. 7. 31. 접수 제25257호 주택임차권등기는 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 전용면적에 포함되지 않는 누다락 및 지하층 주차장에 소규모 창고가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2024타경60693 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 당진시 원당동 600-13 4층402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 143,000,000원입니다.

토지 면적은 68.75㎡ (약 20.79평)이며, 건물 면적은 56.29㎡ (약 16.96평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 2017년 3월 27일에 사용 승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 4층 중 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진시 농업기술센터" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다.

토지는 북서측 하향 완경사지의 사다리형이며, 현재 다세대 주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 대전지방법원 서산지원의 강제경매개시결정(2024타경60693)으로, 채권자는 김훈이며 접수일자는 2024년 11월 19일입니다.

이 경매개시결정 등기보다 선순위에 있는 권리는 매각으로 소멸되지 않습니다.

본 건의 경우, 을구 순위번호 5번의 주택임차권등기(채권자: 김훈, 접수일자: 2024년 7월 31일, 임차금액: 145,000,000원)는 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 인수됩니다.

이는 배당 절차에서 임차 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 2017-04-06, 김영찬

- 소유권이전: 2018-10-30, 송병은 (매매 금210,000,000원)

- 주택임차권: 2024-07-31, 김훈 (임차금액 145,000,000원, 전입 2020-07-13, 확정 2020-06-16, 인수)

- 강제경매: 2024-11-19, 김훈 (채권액 145,000,000원, 말소기준권리)

- 가압류: 2024-12-04, 신한저축은행 (채권액 25,690,996원, 말소)

임차인 현황:

- 임차인: 김

- 보증금: 145,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-07-13

- 확정일자: 2020-06-16

- 대항력: 있음

- 배당신고일자: 2024-07-31

- 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 존재하며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 농경지와 자연림이 있어 일부 지역은 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 당진시 농업기술센터가 위치해 있으며, 이를 기준으로 생활 편의시설 접근성을 파악할 수 있습니다.

차량 이용 시 당진 시내 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

본 건은 다세대 주택으로 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 145,000,000원 인수입니다.

경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미회수 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

최근 유사 면적 물건의 매매가가 8,200만원~9,700만원 수준인 점을 고려할 때, 145,000,000원의 보증금이 전액 변제될 가능성은 낮아 보입니다.

따라서 매수인은 보증금 잔액을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다.

또한, 전용 면적에 포함되지 않는 누다락 및 지하층 주차장의 소규모 창고가 존재하여 공부와의 차이가 있습니다.

임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이 부분은 임차인 현황으로 갈음할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 축산 시설에 따른 환경적 요인이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 당진시 원당동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건이나 건물 상태 자체는 보통 수준으로 평가됩니다.

하지만, 매수인에게 인수되는 145,000,000원의 선순위 임차 보증금은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 상당한 금액의 추가 부담을 떠안게 됩니다.

최근 실거래가 대비 감정가 및 임차 보증금액이 높은 편으로, 신중한 권리 분석과 명확한 인수 금액 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 당진시 원당동 지역의 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2016-2017년)의 건물입니다.

인근 편의시설 및 도로망 접근성이 보통 수준으로 생활 여건이 나쁘지 않습니다.

다만, 현재로서는 높은 금액의 임차 보증금 인수 위험 때문에 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

만약 임차인과의 협의를 통해 인수 부담을 경감할 수 있거나, 주변 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받아 인수 부담을 상쇄할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 고려가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(56.29㎡) 물건의 매매가는 8,200,000원에서 9,700,000원 사이입니다.

이를 바탕으로 본 건의 시세는 약 90,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

그러나 본 건은 145,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험을 안고 있습니다.

따라서 경매에서의 예상 입찰가는 단순히 시세나 감정가만을 기준으로 산정하기 어렵습니다.

인수되는 보증금 145,000,000원을 고려할 때, 매수인이 부담하게 될 총 금액은 입찰가와 인수 보증금 잔액의 합이 됩니다.

예를 들어, 예상 입찰가를 90,000,000원으로 가정할 경우, 신한저축은행의 채권(약 25,700,000원)이 먼저 변제되고, 남은 금액(약 64,300,000원)이 임차인에게 배당됩니다.

이 경우, 임차인이 인수해야 할 보증금 잔액은 145,000,000원 - 64,300,000원 = 80,700,000원입니다.

따라서 총 실투자 비용은 입찰가 90,000,000원 + 인수 보증금 80,700,000원 = 170,700,000원이 됩니다.

이는 물건의 시장 가치(약 90,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 위험을 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 제시된 정보만을 바탕으로, 인수되는 보증금을 고려한 총 부담액이 시장가치를 크게 초과하므로, 매수자는 큰 손실을 감수하거나 인수 보증금 관련 추가 협상이 있지 않는 한 적극적인 입찰은 신중해야 합니다.

그럼에도 불구하고, 입찰가를 산정한다면 시장 거래가 수준을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

(단, 상기 입찰가 기준으로 총 실투자 비용은 약 170,700,000원이 될 것으로 예상되므로, 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.