나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60860 [1] 충청남도 서산시 음암면 부산리 527-1 한성스위트빌 106동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 음암면 부산리 소재 "한성스위트빌" 단지 내에 위치하며 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 제15층 건물 중 제15층 제1507호로서,
(사용승인일 : 2001.11.01)

외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등.
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

대상물건 일련번호(1)은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 부지는 부정형 완경사의 토지로서 현황 "건부지(아파트)"임.

인접 도로상태등

대상물건의 부지는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 부지(1)은 계획관리지역, 도시지역, 보전녹지지역(2021-05-25), 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-01-23), 소로1류(폭 10m-12m)(2020-01-23)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

대상물건의 부지(2)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-01-23), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

대상물건의 부지(3)은 계획관리지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나.기타
-.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 한상훈)로부터 2026.06.24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 서산지원 2024타경60860 (1)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 부산리 527-1 한성스위트빌 106동 15층 1507호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 49.74㎡ (약 15.06평)

토지지분: 49.7381㎡

건물면적: 51.51㎡ (약 15.58평)

건물지분: 51.506㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 가격정보

감정가: 85,000,000원 (8천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 음암면 부산리 소재 "한성스위트빌" 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

대상물건의 부지는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

대상물건의 부지는 계획관리지역, 도시지역, 보전녹지지역(2021-05-25), 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-01-23), 소로1류(폭 10m-12m)(2020-01-23)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매정보

경매물건은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

3.2. 1. 임차인: 한상훈

보증금: 68,000,000원 (6천 8백만원)

차임: 0원

전입일자: 2021-02-09

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2023-09-26

등기부상 임차권 금액: 65,000,000원 (을7, 말소)

3.2. 2. HUG 관련 특이사항

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.24.자로 제출된 확약서에 따르면, 임차인 한상훈은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 함.

이에 따라, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을7 임차권(한상훈, 65,000,000원)은 말소 예정임.

* 말소기준권리: 갑5 압류 (대전세무서장, 2023-11-10)

* 이 외의 갑구 및 을구의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거환경

대상물건 인근은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역임.

주변에 학교, 마트, 편의시설 등이 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편임.

지도상 주변에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않음.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적대의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 6월 8일: 106동 10층, 51.506㎡ (약 15.58평) - 66,000,000원

* 2026년 6월 10일: 107동 12층, 38.826㎡ (약 11.74평) - 51,000,000원

* 2026년 7월 7일: (동/층 미기재), 38.826㎡ (약 11.74평) - 54,000,000원

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 제15층 건물 중 제15층

사용승인일: 2001년 11월 1일 (약 23년 경과)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전설비 등

5.2. 단지 정보

아파트명: 한성스위트빌

주소: 충청남도 서산시 음암면 부산리 527-1

총 동수: 8개 동

총 세대수: 696세대

최고층: 15층

주차대수: 총 575대 (세대당 약 0.83대)

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

임차인 한상훈은 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하였으나, HUG의 인수조건 변경 및 관련 확약서 제출로 인해 권리관계가 다소 복잡하게 얽혀있음. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

6.2. 건물 노후도

2001년에 건축되어 약 23년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가는 85,000,000원이지만, 최근 동일 단지 내 유사 면적(51.506㎡)의 실거래가는 66,000,000원이었음. 이 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 음암면의 한성스위트빌 아파트 15층으로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준임.

임차인과의 복잡한 권리관계가 있으나, HUG와의 협의를 통해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

건물이 준공된 지 20년 이상 경과하여 노후화되었으며, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로 신중한 접근이 필요함.

소유권 이전 및 임차권 말소 관련 제반 서류 및 HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 하며, 명확한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 양호함.

* 입찰을 통한 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 수익 기대 가능.

* HUG 보증으로 인한 임차보증금 미인수: 임차인의 대항력 포기 및 HUG 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 감소함.

9. 예상 입찰가

동일 단지 내 106동 10층, 51.506㎡ 물건이 2026년 6월 8일에 66,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건은 15층으로 더 높은 층수에 위치하고 있어 가치가 상승할 요인이 있음.

하지만, 건물의 노후도 및 감정가와 실거래가의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

따라서, 보수적인 관점에서 68,000,000원 ~ 72,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

본 물건은 최신 실거래가(66,000,000원)와 감정가(85,000,000원) 사이에 있으며, 층수 이점을 고려하더라도 과도한 경쟁은 지양해야 함.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가는 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.