나이스옥션 법원경매 속초 2024타경12199 [9] 강원특별자치도 고성군 간성읍 상리 486 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 속초 2024타경12199 [9] 강원특별자치도 고성군 간성읍 상리 486 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

속초지원 경매1계 2024타경12199 | 소재지: 강원특별자치도 고성군 간성읍 상리 486 4층401호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 129,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 속초지원 2024타경12199 (9)

소재지: 강원특별자치도 고성군 간성읍 상리 486, 4층 401호

용도: 현황 및 건축물대장상 다세대주택 (공부상 제2종근린생활시설로 기재)

감정가: 1억 8,500만원

토지면적: 43.98㎡ (약 13.30평)

건물면적: 59.41㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 고성군 간성읍 상리 소재 "고성중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 구OO씨가 채권자 주OOOOOOO에게 채무를 부담하고 있습니다. 가장 주의 깊게 살펴보아야 할 사항은 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 점입니다. 이는 집합건물(건물과 토지 사용권이 분리되지 않는 건물)의 대지권 등기가 되어 있음에도 불구하고, 해당 토지 자체에 별도의 등기(근저당, 가압류, 지상권 등)가 존재함을 의미합니다. 이러한 별도등기는 경매 절차에서 인수될 가능성이 있어, 낙찰자가 예상치 못한 추가 부담을 지게 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, '중복사건'이라는 특이사항은 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 시사하며, 이는 사건의 복잡성을 더할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 어우러진 복합적인 상권입니다. 이는 주거 수요와 더불어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 나타냅니다. 또한, "고성중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 소비층의 유입도 기대할 수 있습니다. 다만, 상세한 상권 활성화 정도나 주요 업종 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 구분소유물입니다. 외벽은 석재(라임스톤) 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샤시 이중창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 설비, 소화 설비, 승강기, 완강기 시설 등이 설치되어 있습니다. 다만, 각 시설들의 설치 및 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다. 공부상 용도가 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상으로는 다세대주택으로 조사되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 사항입니다. 이는 토지 자체에 선순위 또는 후순위의 권리관계가 존재하며, 경매 낙찰 시 이를 인수해야 할 수 있다는 의미입니다. 구체적인 별도등기의 내용(예: 근저당, 가압류, 지상권 등)과 그 효력(인수되는지, 소멸되는지)을 반드시 확인해야 합니다. 또한, '중복사건'으로 인해 절차가 복잡해질 수 있으며, '각 시설들의 설치 및 작동 여부' 및 '공부와의 차이(용도 불일치)' 등은 추가적인 비용 발생 또는 사용상의 제약을 초래할 수 있습니다. 현재 조사일 기준 본 건은 공실 상태로 임대수익이 발생하지 않는다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 간성읍에 위치한 다세대주택(상가 겸용 가능)으로, 학교 및 주거/상업 시설이 인근에 있어 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 '토지 별도등기'라는 매우 중요한 권리상 하자가 존재하여, 낙찰 시 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있는 위험성이 높은 물건입니다. 따라서 해당 토지에 설정된 별도등기의 구체적인 내용을 면밀히 파악하고, 인수 시의 예상되는 부담과 가치를 신중하게 검토한 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **잠재적 가치**: '토지 별도등기' 문제를 해결하고 권리 관계를 명확히 한다면, 입지 조건 대비 저평가된 가치를 발휘할 잠재력이 있습니다.

2. **입지**: 고성중학교 인근에 위치하여 주거 또는 소규모 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

3. **활용 가능성**: 공부상 용도와 현황 용도의 차이(제2종근린생활시설 vs 다세대주택)를 고려하여, 향후 주택 또는 상가로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 고성중학교는 본 물건과 같은 간성읍에 위치하나, 경상남도 고성군에 위치한 고성중학교(검색 결과)와 혼동되지 않도록 주의해야 합니다. 본 물건의 소재지는 강원특별자치도 고성군 간성읍 상리입니다.

법원 정보

속초지원 경매1계