나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12278 [1] 경기도 화성시 향남읍 발안리 85-18 가림주택 비동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12278 [1] 경기도 화성시 향남읍 발안리 85-18 가림주택 비동 2층202호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매3계 2024타경12278 | 소재지: 경기도 화성시 향남읍 발안서로 48-2, 2층202호 (가림주택 비동) | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 130,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원 지원 2024타경12278 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12278 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 발안리 85-18 가림주택 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 186,000,000 원

토지면적: 56.71㎡ (약 17.16평)

건물면적: 73.69㎡ (약 22.31평) - 전용면적 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

본 물건이 소재한 경기도 화성시 향남읍 발안리 일대는 전통적인 중심지인 발안리를 중심으로 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 서해안고속도로 발안IC가 근접해 있어 수도권 접근성이 양호한 편이며, 평택화성고속도로 향남IC도 이용 가능합니다. 또한, 39번, 43번, 82번 국도 등 주요 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 서해선 향남역이 개통(2024년 11월 2일)되어 대중교통 이용도 더욱 편리해질 것으로 보입니다. 향남읍은 신도시 조성으로 인구가 증가하며 활발한 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리관계는 "대항력 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라는 주의사항입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 대항력을 갖추고 있으며, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 함을 의미합니다. 따라서 입찰 전 임차인의 정확한 보증금 액수, 대항력 요건 충족 여부(전입신고, 배당요구 여부 등)를 면밀히 확인해야 합니다. 소유자와 채무자가 동일인(한OO)이며, 채권자는 최OO입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.4. 상권분석

발안리 일대는 전통적인 시장과 상업시설이 발달한 지역이며, 향남신도시 개발과 함께 현대적인 상업시설 및 편의시설도 확충되고 있습니다. 발안만세시장을 중심으로 다양한 점포들이 밀집해 있으며, 대형마트(홈플러스 화성향남점 등)와 금융기관, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 유흥업소 및 성매매 알선 업소가 성업 중이라는 보도도 있어, 상권의 성격에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 화성시 향남읍 발안리 일대는 생활 편의시설이 풍부한 편입니다. 경기도립 발안도서관, 화성향남우체국, 화성소방서 등 공공시설과 더불어 홈플러스 화성향남점과 같은 대형 마트가 있어 쇼핑이 편리합니다. 교육 시설로는 발안초등학교, 발안중학교, 발안바이오과학고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 또한, 외국인 노동자들의 거주 비율이 높은 지역 특성상 다양한 문화적인 배경을 가진 사람들을 접할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 '대항력 있는 임차인 인수' 부분입니다. 임차인의 보증금 미회수분을 인수하게 되면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 발안리 일부 지역에서는 유흥업소 등이 밀집해 있다는 보도가 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 뚜렷한 혐오시설(쓰레기 매립장, 유해 시설 등)이 본 물건 바로 인근에 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설은 주변 부동산 가치에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 발안리에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 특히 신도시 개발과 함께 지역 발전 가능성이 있는 곳입니다. 하지만, '대항력 있는 임차인 인수'라는 매우 중요한 권리상 리스크가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 대비가 필수적입니다. 해당 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 합리적인 가격으로 취득 시 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 잘 갖춰진 교통망(서해안고속도로, 국도, 서해선 향남역 개통) 및 생활 인프라.

- 향남신도시 개발에 따른 지역 성장 잠재력.

- '대항력 있는 임차인 인수' 리스크를 감안한 공격적인 입찰가 산정 가능성.

- 다세대주택으로, 향후 주택 시장 변화에 따른 유연한 대응 가능.

법원 정보

수원지방법원 경매3계