나이스옥션 법원경매 수원 2024타경6808 [1] 경기도 화성시 우정읍 호곡리 1184-3 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경6808 [1] 경기도 화성시 우정읍 호곡리 1184-3 답 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매3계 2024타경6808 | 소재지: 경기도 화성시 우정읍 호곡리 1184-3 | 감정가: 141,770,200원 | 최저가: 99,239,000원 | 용도: 답

1. 수원지방법원 2024타경6808 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경6808 (1)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 호곡리 1184-3

용도: 답

감정가: 141,770,200원

토지면적: 4957.00㎡ (약 1500.00평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 차OO

채권자: 나OO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 경기도 화성시 우정읍 호곡리 소재 "호곡3리 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 전, 답, 임야 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 그러나 본건 토지(일련번호 1-6)는 현황 및 지적상 모두 인접 필지에 둘러싸여 도로에 직접 접하지 않는 맹지 상태입니다. 이는 향후 토지의 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 본건은 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히 화성시의 가축사육제한구역 지정은 수질 보호 및 주거 환경 개선을 목적으로 하며, 이에 따라 본 토지 인근에서도 축사 운영에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 생산관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정된 지역은 계획적인 개발을 유도하고 난개발을 방지하기 위한 관리 계획이 수립되어 있으며, 이에 따라 특정 시설(예: 산업시설)의 건축이 제한될 수 있으나, 성장관리계획에 부합하는 개발 시 건폐율 및 용적률 인센티브가 제공될 가능성도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 이는 낙찰 시 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 됨을 의미합니다. 경매 시에는 '공유자 우선매수신고' 제도가 적용될 수 있어, 공유자가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선 매수 신고를 할 경우 해당 지분을 낙찰받을 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 이후에는 행사할 수 없습니다 [cite: Provided Info].

또한, 본건은 농지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다. 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하게 되므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다 [cite: Provided Info].

1.4. 상권분석 및 생활정보

주변 환경은 전, 답, 임야 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 특별히 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 상권으로 보기는 어렵습니다. '호곡3리 마을회관'과 버스 정류장이 근거리에 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 병원, 학교, 대규모 쇼핑 시설 등은 차량 이동이 필요한 화성시 중심지로 나가야 접근 가능할 것으로 보입니다. 화성시는 반도체, 미래차 등 첨단 산업 투자가 활발히 이루어지고 있는 성장 도시이나, 본건 토지의 경우 용도지역 제한 및 맹지라는 제약으로 인해 직접적인 상업적 가치보다는 농지로서의 가치나 향후 토지 이용 계획 변경 가능성에 따른 투기적 가치 측면에서 평가될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지의 가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 토지의 이용 및 건축 행위에 심각한 제약이 따르며, 이를 해소하기 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 토지 사용 권원을 확보해야 합니다. 이는 시간과 비용이 많이 소요될 수 있는 과정입니다.

두 번째 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 공유자와의 관계 설정, 토지 이용 및 처분에 대한 의사 결정 과정에서 갈등이 발생할 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사로 인해 낙찰 후 소유권 확보가 불투명해질 수도 있습니다.

세 번째 리스크는 '농지취득자격증명' 요건입니다. 농업인이 아닌 일반인이 취득할 경우, 해당 증명서 발급 요건을 충족해야 하며, 이를 갖추지 못하면 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

마지막으로, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 현재 지정된 용도지역 및 구역의 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 이는 향후 토지 이용의 가능성과 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

1.6. 종합 의견

수원지방법원 2024타경6808 (1) 물건은 경기도 화성시 우정읍 호곡리에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 현재 용도는 답이며, 감정가는 약 1.4억원입니다. 입지적으로는 '호곡3리 마을회관' 인근에 위치하며, 교통 상황은 보통 수준입니다. 그러나, 도로에 직접 접하지 않는 맹지이며, 토지 일부 지분만 매각된다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 지정된 용도지역에 따른 개발 및 이용 행위가 제한될 수 있습니다.

이 물건은 맹지라는 근본적인 제약과 지분 매각으로 인한 불확실성, 농지 관련 법규 준수 필요성 등 여러 복합적인 요인으로 인해 투자에 신중을 기해야 합니다. 향후 토지 이용 계획 변경 가능성이나 인접 토지 소유주와의 협의를 통한 맹지 해소 여부, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* **투기적 가치:** 향후 토지 이용 규제 완화나 주변 개발에 따른 가격 상승 가능성에 주목하는 투자자에게는 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

* **농업 종사자:** 농업 경영에 이용하고자 하는 실제 농업인이라면 농지취득자격증명을 확보한 후, 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(인접 토지 매입 등)을 강구한다면 관심을 가질 수 있습니다.

* **공유자 통합 전략:** 주변 토지 지분을 추가로 매입하여 단독 소유권을 확보하거나, 다른 공유자와 협력하여 토지를 효율적으로 개발/이용하려는 전략을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

본 물건은 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

수원지방법원 경매3계