나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12202 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 67-2 삼성힐타운 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12202 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 67-2 삼성힐타운 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매26계 2024타경12202 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로489번길 51, 5층502호 (용현동,삼성힐타운) | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경12202 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경12202 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 67-2 삼성힐타운 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 30.58㎡ (약 9.25평)

건물면적: 46.40㎡ (약 14.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 근OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

1.2. 1.감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, "용일초등학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조: 2009년 4월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 외벽은 치장타일 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 2필지가 하나의 단지를 이루는 세장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 북측으로 폭이 양호한 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(용일초등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 건물표시상의 소재지번은 용현동 67-2번지이나, 현황 및 관련 공부(등기사항전부증명서, 건축물대장)상으로는 용현동 67-2번지와 67-17번지 양 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다.

기타 참고사항: 현장 방문 시 거주인 등 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 공부 및 인근 유사 물건의 평가 사례를 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며, 임대 여부는 파악하지 못하였습니다. 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.2. 2.입지조건

본건은 인천 미추홀구 용현동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 남동측 인근에 용일초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주변으로 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 자리 잡고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 북측으로 접한 도로가 양호하여 차량 통행이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 원활합니다.

1.2. 3.권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자(근OOOOOOOOOOO)의 신청으로 진행되는 물건입니다. 소유자 및 채무자와 동일인으로 추정되며, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다. 일반적인 임의경매의 경우, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 권리관계는 등기부등본 등 관련 서류의 면밀한 검토가 필요합니다.

1.2. 4.상권분석

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 공동주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 이에 따라 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설(소매점, 식당, 학원 등)이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 단지 내 편의성을 제공하는 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.2. 5.생활정보

단지 인근에 용일초등학교가 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육적 이점이 있습니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리하여 생활 반경을 넓히기 용이합니다. 주거 지역 특성상 조용하고 안정된 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.2. 6.혐오시설 및 주변 시설

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 용일초등학교, 인천신용산초등학교, 경인중학교 등 교육 시설과 용현동 공원, 용현금호타운 상가 등 다양한 생활 편의 시설이 주변에 분포하고 있어 전반적으로 쾌적하고 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 7.잠재적 리스크

첫째, 건물 공부상의 지번과 현황 및 실제 토지 지번(용현동 67-2, 67-17)에 차이가 있어 토지 경계나 소유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 둘째, 현장 방문 시 이해관계인이 부재하여 내부 상태, 하자 여부, 임대차 관계 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 명도 저항 등의 위험으로 이어질 수 있습니다. 셋째, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상의 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 8.종합 의견

인천 미추홀구 용현동에 위치한 본건은 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리 잡고 있으며, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 다세대주택으로서 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 다만, 공부와의 지번 차이, 현장 조사 부재로 인한 미확인 사항, 그리고 일부 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크를 안고 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

1.2. 9.투자 포인트

본건은 감정가 1억 2천 8백만원의 다세대주택으로, 해당 지역의 시세 및 유사 물건 거래 사례를 비교 분석하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 용일초등학교와 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 교통망 또한 양호하여 실수요자 및 임대 수익을 고려하는 투자자 모두에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 특히, 공부상 지번 차이를 명확히 파악하고, 내부 상태 및 명도 관련 사항을 잘 해결한다면 안정적인 투자처가 될 잠재력이 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매26계